“美国房产最前线” 和 “家住加州”节目
美国房产最前线 U.S.A. Real Estate Frontier Podcasts
根据美国房地产经纪人协会刚刚公布的数据，9月份二手房销售量比8月份下降1.5%！听起来下降的幅度不算大，但是这是连续第8个月的销量下滑，更是创下了2012年9月以来最慢的销售速度！我们可以回想一下去年9月份的房地产市场。今年9月份的销量跟去年同期相比，下降了23.8%！
聊完销量，我们再来看看房价。根据NAR的数据，9月份过户的二手房的中价位是38万4千8百，跟去年同期相比，上涨了8.4%。但是值得注意的是，这是连续三个月的月度下跌！
销量下滑，房价疲软，想卖房的话，房子在市场上的时间就会变长。但是在这份数据报告里，令人惊讶的是，市场上在售的房源依旧不多，9月份市场上的在售房源甚至比去年同期相比，下降了0.8%。
美国房产最前线
2022.10.21
Sources：National Association of Realtors
你知道吗？最近南加州不少楼盘在打折促销！含蓄点儿的说特价房送庭院装修，有的给限时房贷利率优惠，直接点儿的干脆就降价。
星期二，全国建商协会(National Association of Home Builders, a.k.a. NAHB)公布的10月份NAHB/Wells Fargo Housing Market Index (HMI) 住房市场指数，从9月份的46，跌到了10月份的38。
这个指数是美国非常重要的一个衡量开发商情绪和新房市场的指标。一般来说这个指数跌到50以下，就不太好了。
这个指数由三大部分组成：
从周二公布的数据来看，这三个方面的指标都在下跌。
今年以来美国房贷利率的大幅上涨，不光削弱了买房人的贷款能力，更是给开发商极大的压力。现在这个HMI指数，仅仅是半年前的一半，更是跌到了2012年以来的最低水准（除去疫情刚刚开始时的短暂下跌）！
美国房产最前线
2022.10.19
Sources: National Association of Home Builders
美国加州房价2023年可能会跌多少？这是大家都在关心的话题！上星期加州房地产经纪人协会调整了对明年加州房价的预期。
首先，根据他们的预估，二手独立屋现房的年销量将从今年的预估35万9千2百2十套，明年下降到的33万3千4百5十套，下降幅度为7.2%；其次，他们预估加州房价中位数将由今年的83万1千4百6十，明年将下降到75万8千6百，下降幅度为8.8%；
第三，加州住房可负担性指数，将从今年的19%，明年下降到18%。这个Housing Affordability Index指数，指的是能负担得起中价位房产的家庭的比例。那么，假如真的按照他们的预测，明年加州房价会下跌，而这个指数反而下降了，难道说他们觉得大家的净收入和现金流将会变差吗？
您觉得2023年南加州洛杉矶和尔湾的房价将怎么走呢？欢迎下方给我留言讨论！
美国房产最前线
2022.10.18
Sources: California Association of Realtors;
根据美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors, a.k.a. N.A.R.)于9月公布的数据，美国二手房销售量在8月份月度环比下降了0.4%。这个数字听起来不大，但是这是自2020年5月以来的最差销售速度表现。这些冷冰冰的数字，对我们广大美国房主群体有什么直接影响呢？今天孙斯陶结合我在南加州洛杉矶和尔湾本地房地产市场上的亲身感受，和您探讨一下买房和卖房双方的心理。
美国8月份二手房销售速度放缓
大家好，我是孙斯陶。最近加油的油价越来越贵，加油站的队也越来越长。这几天美国股市也是起起伏伏，据说美联储在10月3日开会，讨论加息节奏是否过快的问题，对美国国债和美元指数都有影响。美元近期的走势跟美国国债的相关性越来越高。现阶段美国的利率是否已高到足以控制通货膨胀，我想答案大家都清楚。现在美联储利率水平仍远远低于通货膨胀的8%。年底之前，美联储还有2次FOMC议息会议。估计还会有一段苦日子。
好了，言归正传，9月初的那一期节目里，我跟大家介绍了根据美国一些房地产数据公司的报告，今年夏天美国房地产市场的销售表现不尽理想。当时我还说不太确定这份报告的权威性。就在9月下旬，美国房地产经纪人协会也发布一份房产报告。根据这份报告，美国二手房在今年8月份的销售速度也不理想，创下了2020年5月以来最慢的销售速度。
我们回想一下2020年年初，也就是疫情刚开始的时候，当时整个美国社会经济骤然放缓，所以当时房产销售也不理想。当时我还组织过线上的房产研讨会，邀请嘉宾，一起分析当时的房地产市场。如果大家还有印象的话，我说随着美国出台大规模的经济刺激计划，我们对美国房地产的看房并不那么悲观。之后的情况，我们也都亲眼目睹了，美国房产市场迅速从谷底攀升，一屋难求，行情火爆。
这对于像我们这种在美国生活了几十年的人来说，一切都是那么的似曾相识。随着美国货币政策的紧缩，之前火爆的房地产市场，也逐渐回归理性。可见能打败“魔法”的，也只有“魔法”。根据美国房地产经纪人协会的这份报告，尽管8月份的房价同比，也就是跟去年8月相比，上涨了7.7%。但是8月份销售的二手房的房价中位数是38万9千5百美元，比6月份的41万3千8百美元有所下降。而且，8月份美国二手房销售，不仅是2020年5月以来最差的销售速度，更是同比，也就是比2021年的8月份的销售量，下降了19.9%！
其实一切的改变，都不是一夜之间发生的，都有蛛丝马迹，是有迹可循的。8月份的销售数据不理想，其实我们要关注的6-7月份。原因也很简单，8月份过户的二手房，基本都是6-7月份签约的。美联储于3月、5月、6月、7月都在加息，这对于在今年夏季，也就是所谓的房产旺季，想贷款买房的朋友，造成很大的压力。加息给买家带来的压力既有来自财务上的，毕竟月供增加了，更是来自心理上的。在8月中旬的节目里，特别花了一期的节目，跟大家分析过加州房产情绪指数（California Housing Sentiment Index）的变化，大家有兴趣的话，可以去回顾一下。
这次NAR公布的有一点非常有趣，也是今天我想特别跟大家谈的，虽然在8月份不同价位的二手房的销售量都在下滑，但是销量下滑最严重的是低价位的房产。根据这个报告，25万-50万美元这个区间的二手房，销售量跟去年同期相比，下滑了14%。而75万-100万美元这个价位区间的房子的销售量仅仅下降了3%！
难道是现在美国都喜欢买贵的房子，看不上小房子了吗？答案当然是“不是”！我觉得产生这个现象的主要原因还是这两年一直存在的问题，市场上的在售房源有限，尤其是在售的低价房产有限。换句话说，随着美国房价这两年的大幅上涨，市场上25万-50万这个区间的在售房产不多，所以表现在数据上就是销售量大幅下滑。
理性面对现实
现在的美国房地产市场，我觉得对于买卖双方都很尴尬。首先，对于市场上的买家，尤其是需要申请房贷的首次购房者来说，在经历了美联储在3月份、5月份、6月份、7月份、9月份连续几次加息，今年累计加息了12码，也就是加了3%。30年固定房贷利率从今年年初的时候的平均3%左右，现在已经在6.66%附近。而且在年底之前，美联储还有2次FOMC议息会议，一次是在11月初，另一个在12月中旬。假如美联储在这两次会议后，选择继续加息的话，那将对贷款买房人造成更大的压力。
其次，最近几个月，我们明显感觉到南加州房地产市场的降温。但是这就代表着买家就能买得起心仪的房子了吗？事实上并没有这么简单。 刚才提到了，今年8月份美国售出的二手房的中间价位大概是38万9千5百，这跟去年同期相比上涨了7.7%。你的收入比去年增加7.7%了吗？去年你负担不起的房价，今年你就能负担了吗？
对于房主来说，去年卖房子，或者是今年年初卖房子，以南加州核心区域为例，我想是不缺上门看的人的。如果地段过得起，房子条件不错，很多都能收到好几个offer。现在的话，整个市场上观望的情绪很浓，如果房主想卖房子，可能需要更多的理性判断和耐心。
房市降温！部分美国房主身价缩水！
聊完今年夏天房地产市场降温，你可能觉得我现在的房子住得好好的，也不打算卖，房子好不好卖跟我影响不大。或者觉得我现在的房子是二十年前买的，已经赚了几倍，短期的涨跌都是纸面上的，我根本不在意！你这说当然没有错，尤其是在你短期内不缺钱的情况下。但是在美国有很多人是需要做房屋净值贷款的。简单说就是、通过抵押贷款把房子的净值拿出来一部分，用做其他用途。
根据美国一个房地产数据公司Black Knight的数据，今年7月份大概有85%的美国50大主要房产市场的房价多多少少有走软的苗头。那么最直接的后果就是有些房主的手里的房产的房屋净值受到了影响！我们不预测未来房价的涨跌，但是如果未来房价下跌的话，刚好不巧这些房主需要用钱，需要做房屋净值贷款的话，那么他从贷款银行处能拿到的金额，就多多少少会受到影响。
当然广大房主暂时也不必恐慌，毕竟现在的经济状况跟2008年那次金融危机还是有很大不同的。经历过那次房产泡沫的朋友一定都还记得，次贷危机发生之前，美国很多房主盲目贷款，其实手里的房子的房屋净值比例非常低。次贷危机发生后，美国有些地区房价崩盘，我们南加州的某些地区的房价跌了将近一半甚至更多。很多房主的房屋净值都跌没了。所有这些人干脆就不还房贷了。结果银行产生了大量坏账。
之后美国吸取教训，制定了更加严格的法规，监管房屋贷款。现在根据统计，美国有房贷的这些房主整体上看负债率并不高。再加上疫情以来这两年，美国房价大幅上涨，很多房主，尤其是我们美国西岸的房主，手里的房子的净值估计涨了很多。不过，我们未来在观察美国房地产市场的时候，也要多多注意房贷违约率的是否走高。
我一直跟大家讲，很多事情，没人能说得准！只能交给时间来回答！更何况不同财富阶层的资产构成比例也是不一样的。我们不光要对市场有个理性的认知，更是要对自身情况有个清晰的认识。适合别人的投资策略和投资标的，不一定适合你。但我们能做的就是未雨绸缪，与其在想2023年美国经济是衰退，还是停滞性通货膨胀，还是通货紧缩，不如保持手里的现金流稳定，这样才是进可攻退可守。
今天就跟大家先聊到这里。如果您喜欢我们的节目，请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2022.10.07
Sources:
Federal Reserve;
Federal Reserve Bank of St. Louis;
Federal Reserve Bank of Chicago;
Freddie Mac; National Association of Realtors;
California Association of Realtors;
Financial Crisis Inquiry Commission Report;
Black Knight;
自从美联储9月21日再次加息3码之后，不仅美国股市剧烈动荡。美国房地产市场也受到了冲击。根据Freddie Mac昨天9/29公布的美国平均房贷利率走势图来看。30年固定房贷利率平均涨到了6.7%左右。在从年初以来这短短的3个季度里，翻了一倍！
美联储自3月份以来的连续加息，导致房地产市场逐渐降温。7月份是美国房产的旺季。但是根据9/27星期二公布的凯斯席勒指数显示，美国房价在今年7月份里的环比冷却速度，达到了这个指数有记录以来的最快。
根据Redfin综合多种指标的分析，在美国人口最多的100个大都会地区里，市场降温速度最快的是西雅图，第二名是拉斯维加斯，第三名是硅谷的San Jose圣荷西。其实我觉得这些地方之前涨幅比较大，现在遇到加息和经济前景不明朗而降温，也不令人意外。
我们5月份跟大家介绍过上世纪80年代美联储保罗沃尔克和他的激进货币政策对美国经济造成的冲击。美联储现在貌似要再次采取类似当年的激进的加息政策，试图控制高通胀。到年底之前，美联储还剩下2次FOMC议息会议，一次是在11月初，一次是在12月中旬。
现在市场上很多人在讨论，2023年美国经济到底是“软着陆”，还是“硬着陆”从而陷入衰退？今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我们的节目，请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线 2022.09.30
Sources：
Freddie Mac； Redfin； Federal Reserve；
进入秋季以来，南加州的气温反而是更热了，不过我们房地产市场可是正好相反！去年以来一直跟大家提到的一个房地产指标“sale-to-list price ratio”，也就是平均售价/挂牌价的比率。去年以来，这个指标的平均值一直是超过100%。不过，根据Redfin的一份房地产报告，从全美国来看，这个指标的平均值在8月份跌到了100%以下！今天孙斯陶结合南加州洛杉矶和尔湾本地房地产情况，跟您聊聊这个话题。
什么是售价/挂牌价比率 “Sales-to-List Price Ratio”？
大家好，我是孙斯陶！“sale-to-list price ratio” 平均的售价-挂牌价比率，这个指标大家一定不陌生，尤其是要买房的朋友。疫情以来，大家在房地产市场上也都看到了，因为供需关系市场，美国市场上在售的房子很少。很多房主觉得通货膨胀这么高的情况下，持有房产来抵御通货膨胀，是一个很好的选择！再加上前年和去年，美国房贷利率非常低。很多人也迫切的要买房。
但这就产生了所谓的竞价出Offer的情况，也就是”Bidding War“。房子上市后，buyers（买方）出价，价高者得。那么出现售价比挂牌价高的情况，就很常见了。所以我们去年的节目里，也经常提到这个情况，也跟大家介绍过这个房产指标。在这种情况下，这个“sale-to-list price ratio”就会高于100%。
Redfin前几天在它网站上发表了一篇文章，里面说根据他们的数据，在八月份，全美国平均的房产成交价，低于卖主的开价，售价/挂牌价的比率是99.8%。这个现象是自2021年3月以来的第一次。而去年同期，也就是2021年的8月，这个指标是101.4%。这个全美国范围的情况，那么聚焦在我们南加州洛杉矶县（Los Angeles County），根据这份报告，这个比率在八月份是100.5%。所以我们南加州核心区域的房价相对于全美国范围来看，还是非常坚挺的！
美国房贷利率达到2008年次贷危机后的最高！
根据上星期9月8日公布的房地美（Freddie Mac）公布的最新美国房贷利率走势图，全美平均30年房贷固定利率涨到了大概5.89%，创下2008年11月以来的新高。这是一个历史时刻，因为这是08年次贷危机后最高的长期利率。而且今年以来，我在节目里也一直在提醒大家，现在美债收益率严重倒挂。
除了刚才提到的30年房贷利率，我们看一下中短期的利率。15年房贷FRM最近是5.16%，一年以前才2.19%，涨了一倍多；5年房贷ARM大该是4.64%。你跟你的贷款银行或者贷款经纪谈房贷的时候，要注意一点，你要留意看他们的报价是不是APR（Annual Percentage Rate），是否包括各种费用，Point和Fee是多少，而不是单纯看对方给你的利率的高低！
房贷利率创了2008年次贷危机后的新高，这对市场上准备买房子的朋友的贷款能力造成很大的压力。简单说，假设你的收入、信用分数、负债比、现金流这些因素不变的话，房贷利率上涨后，你从银行能贷到的钱就少了！你的房产经纪人拿到你给的Pre-Approval Letter后，一目了然，你能贷到多少钱，是清清楚楚写在银行贷款批准信上的。
高房贷利率造成的后果就是，当你看好房子后出Offer的时候，就没有办法像以前一样出那么高的价钱了。这也就是为什么在今天节目的开头，我们看的全美国范围的成交价/要价的比率在下滑的主要原因之一。我们知道美联储下一次FOMC会议将在9月19-20日举行，现在市场上传言还会大幅加息。刚才说了洛杉矶这边的房价还是比较坚挺。不过我们要持续观察，看看会不会发生逆转！
不过大家对美国房地产市场也不用过于悲观！首先，美国的失业率还是很低。根据9月初公布的数据，只有3.7%。其次，你不买房子，总要租房子吧？现在租金这么高！每个人的情况不一样，你自己要算一下是买房划算，还是租房划算！再加上这么高的通货膨胀，也不是一朝一夕能够降得下去的。还有，我们今年以来做了好几期节目，都是关于“美元升值”和“美元回流”这个话题。有兴趣的话，你可以关注一下美元兑世界其它主要货币的汇率。在正确的时间，合理配置一些高质量的美元资产，还是非常重要的。
今天就简单跟大家聊到这里。如果您喜欢我们的内容，请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶，我们下一期再见！
美国房产最前线
2022.09.12
Sources:
Federal Reserve Bank of St. Louis;
Redfin;
Freddie Mac;
Los Angeles Times;
Bureau of Labor Statistics;
想必很多朋友注意到了，最近美国房贷利率大幅反弹，又快要回到6月底的的高点了。前阵子8月初抓住房贷利率小跌时锁定利率的朋友真的还挺幸运的。不过最近有一个房产数据公司出来的报告，说是今年6月-7月美国房价下跌了，这是3年以来，美国房价首次月度下跌。今天孙斯陶结合我南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场情况，跟大家聊一聊。
近期美国房贷利率走势：
大家好，我是孙斯陶。美国30年房贷固定平均签约利率最近从5.65%反弹到了平均5.8%（Confirming Loan balance $647,200 or less)。我们看一下房地美Freddie Mac昨天（9/1）刚刚出来的利率走势图。最近的利率基本是回到了6月底的高点。最近这几个月房贷利率波动很大，主要是大家对美联储未来的加息路径众说纷纭。
今年3月美联储刚刚开始加息的时候，大多数人还是非常乐观的，觉得按照过去十年的经验，加息会影响失业率，在后疫情时代，保就业还是非常重要的，所以加息将会是循序渐进的。不过之后的事情大家也都看见了，美联储在3月、5月、6月、和7月联系几次加息，给大家带来很大的震撼和压力。再加上现在美债收益率倒挂得这么严重，现在我估计很多人觉得9月份美联储还会大幅加息。我们也看到了，最近房贷利率也在迅速走高。
回到我们美国的房地产市场，上个星期，美国的住房房贷申请量下跌，跟去年同期相比，下跌了23%。重新贷款Refinance在所有房贷申请量中的比例，跟去年同期相比，更是下跌了66%。房贷利率的走高，对我们房地产的影响，不管你是房产投资人、房主、还是房地产从业者，我想我们都感受得非常明显。
美国房价拐点？
前天（8/31）CNBC报道了一篇文章，上面说一个房地产数据公司叫Black Knight，发布了今年6-7月的美国房价数据。根据他们的报告，当月美国房价下跌了0.77%，这是最近3年来美国房价首次月度下跌。
听起来下跌0.77%并不多，不过大家要注意的是，根据他们公司的这份报告，这是自2011年1月以来最大的月度跌幅！更是自1991年以来7月份房价的第二差表现。从1991年到现在这31年里，根据这份报告，7月份最差的表现是2010年的7月，当时那个月跌了0.9%。
有兴趣的话，大家可以去找找这份报告的完整版。我们先不管这份报告有没有权威性，也先别管美国房地产市场是否到了所谓的“拐点“。至少我们要注意的是，一般来说每年的夏天是房产的旺季，这几期节目里，我一直说到的两件事情：一个事情就是“旺季不旺”；另外一个就是买卖双方对房地产市场的预期和情绪变化。所以这也基本是是我们在本地市场上的实际感受。
美联储加息，美国这边的利率走高，利差加大，美元指数走高，就会造成“美元回流”现象，给世界上其它国家的货币造成巨大的压力。举个例子，日元兑美元最近创下了自1988年8月以来的最低！美元回流美国，将会对美元资产造成什么样的影响，我们拭目以待！
当大家面对不明朗的未来的时候，往往愿意从历史中寻找可能的答案，如果大家感兴趣的话，可以参考一下我在5月初的那一期节目。当时，我专门做了一集节目，跟大家介绍了40年前，当时的美联储主席保罗沃尔克和他当时为了控制高通货膨胀而采取的非常激进的加息政策。还有今年3月份做的几期关于“美元回流”的节目。今天就不重复当时的内容了，大家有兴趣的话去参考一下。
今天就简单跟大家聊到这里，如果您喜欢我们的内容，请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶，我们下一期再见！
美国房产最前线
2022.09.02
Sources: Federal Reserve Bank of St. Louis; CNBC; Black Knight; Mortgage Bankers Association;
美国房地产经纪人协会今天（8月18日）出来一份月度报告，7月份美国二手房销售量比6月份下跌5.9%！比去年同期（2021年7月份）的销售量更是大跌了20.2%！销售速度创下了2015年11月以来的最差记录！大家想想看2015年11月是什么时候？是6年半以前啊！今天，孙斯陶将结合我们南加州洛杉矶和尔湾的本地情况，跟大家聊一聊今年夏天房地产市场上这种“旺季不旺”的现象。
大家好，我是孙斯陶。最近出来的房地产数据很多，我们这边会梳理一下，分几期节目跟大家分享。前天刚跟聊完美国7月份房产交易毁约率大增的话题，今天美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）就发布了7月份二手房销售大幅放缓的消息。我们看一下NAR的这份报告，简单说就是这么几点。
第一，NAR根据最近的过户数据，更新了他们的年化的销售量预期到4百81万套。第二，7月份美国二手房销售量同比大跌20.2%，环比下跌5.9%。这是除开疫情刚刚开始时那个极为短暂的恐慌期以外，自2015年11月以来最差的销售速度。
说到这里，大家要注意一下，这份报告是基于在7月份过户的房产数据，我们知道房产过户一般是几个星期到1个多月的时间，那也就是说这些交易，是在6月份，甚至是5月份签约的。这段时间里发生了什么呢？美联储在5月初加息“两码”，也就是0.5%。同时美联储当时宣布不光要加息，更要“缩表”，遏制居高不下的通货膨胀。
在6月中更是加息“3码”，也就是0.75%。大家看一下Freddie Mac房地美发布的房贷利率走势图。当时美国房贷利率也是一路猛涨！6月中下旬的时候，30年固定房贷利率平均到过5.81%。虽然之后利率水平有所回调，不过整体上看，还是比去年12月份的3%出头，高出了将近一倍。在短短的半年里，这个涨幅非常惊人。
我们当时的节目里就提到了，美联储的这种紧缩的货币政策，对我们南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场将会有实实在在的冲击！而且这种冲击，更体现在房地产市场上买卖双方的心理上。我们上一期节目里，介绍了美国房地产交易毁约率在4-7月份暴增！还有加州住房情绪情绪指数的大逆转，都是这种现象的具体体现。
这份报告的第三个要点是，全美国房价的中位数依旧很高，7月份全美房价中位数是40万3千8百美元，跟去年同期（2021年7月）相比，上涨了10.8%。这个数字，我们洛杉矶和尔湾的朋友了解一下就好，我们南加州这边的房价是远远高于这个数字的。这份报告的第四个要点是，市场上在售的二手房产，按照现在的速度，可以卖3.3个月。而去年同期（2021年7月）是可供销售2.6个月。这就说明美国房地产市场上二手房的销售速度下降了！
其实我们看看身边的这些“刚需”计划买房的朋友，就知道现在的首次购房者，大多数是年轻人，很多人持观望的态度。这里有一组数字可以给大家参考。7月份市场上的首次购房者的比例是29%。而一般来说，这个比例是40%左右。原因也很简单，刚才也提到了，通货膨胀和房贷利率都很高，不光影响到了他们的购买力，更是影响到了他们的心理预期。
很多要买房的朋友在观望，那么手里有房的朋友现在怎么想呢？我觉得大家所处的位置不同，想法就不同。我觉个例子，比如说房贷利率上涨这件事，对于房主来说，疫情之前，2018年11月的时候，当时的30年固定房贷平均利率也曾经接近过5%。大家看一下房地美2018到现在的房贷利率走势图，而且如果有房贷的话，很多房主也趁着疫情期间美联储降息的时候，重新贷款Refinance锁定了非常低的利息。当时30年固定利率的房贷只有百分之二点几。
说一千道一万，我觉得大家不如多赚点钱，至少保持手里的现金流稳定，这样才能“进可攻、退可守”。那今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我们的节目，请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶，我们下次再见！
美国房产最前线
2022.08.19
Sources: National Association of Realtors; Freddie Mac;
现在已经步入八月中旬，传统上的房产夏季旺季也慢慢步入尾声。最近出来很多美国房地产数据，我挑了2个有代表性的，一个是，7月份Cancellation Rates房产交易毁约率的数据；第二个是，上个月加州California Housing Sentiment Index住房情绪指数，跟大家聊一聊，看看对我们南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场，有什么启发作用。
美国7月份房产交易毁约率调查
大家好，我是孙斯陶。今天想跟大家聊聊最近出炉的2个美国房产数据。首先，想跟大家聊的是7月份美国房产交易的毁约率数据。今天（8月16日）CNBC报道了一份由John Burns Real Estate Consulting的做的美国开发商/建商新房交易毁约率的问卷调查报告。根据这份调查，从4月份以来，新房交易毁约率，从全美国范围来看，多了一倍。从4月份的8%增加到了7月份的17.6%。而去年4月份，新房交易毁约率只有7.5%。
我想原因也很明显，美国房贷利率从去年年底就有往上走的迹象，美联储从三月中旬开始正式加息，所以时间点跟刚才的那份全美新房交易毁约率大致重合。我在3月4日的那一期节目里就提到了当时美国房贷和Refinance重新贷款的申请量下降的消息。道理也很简单，房贷利率提高了，大家的房贷成本就提高了，能贷到的钱就少了，很多原来买得起的房子，现在买不下来了。另外一个重要原因就是买卖双方的情绪转换，这部分在这期节目下半段我会结合数据来讲。
我们再看一下这份数据里面，一些有代表性的州的新房交易毁约率的表现。根据这份调查，德州Texas在7月份新房交易毁约率竟然达到27%，足足比刚才提到的全美平均的17.6%，高出了接近10%！而去年同期，也就是2021年的7月份，只有11%。
然后我们看一下北加州的数据，根据这份报告，今年7月份的新房交易毁约率是23%，比全美国的平均数17.5%，也高出很多。而去年7月份的时候，这个数字只有8%。看完北加州，我们来看一下南加州。这份调查报告显示，南加州7月份的新房交易毁约率是12%，低于全美平均的17.6%！而去年7月份这个数字只有5%。
这份问卷调查报告报告还提到了其它之前比较热门的区域，比如佛罗里达、西雅图所在的美国西部部地区、还有拉斯维加斯所在的美国西南部地区。大家有兴趣的话，可以去网上搜一下看一下原文，了解一下自己所在地区的情况，做个参考。
聊完新房交易的毁约率，我们看一下美国二手房交易的毁约率。根据Redfin网站的数据，在今年7月份，全美有6万3千个交易没有被完成，差不多折合16%。而去年7月份，毁约率只有12.5%。也一样，如果您可以去Redfin网站上看一下详细的报告，了解一下您当地的数据，做个参考。
7月份加州住房情绪指数
聊完全美国的数据，我们下面看一下加州本地的房地产数据。加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors, C.A.R.）公布的7月份的住房情绪指数（California Housing Sentiment Index）。大家看一下C.A.R.的图表，非常形象。
怎么样？不知道大家看完这份问卷调查的结果是什么感觉！是不是感觉买方和卖方市场的转换，仿佛是一夜之间完成！其实不是的，任何事情的发生，都是有蛛丝马迹的。这份加州房地产经纪人协会的7月份住房情绪指数报告，其实并不算是经济和房产的预测。它只是反应出房地产市场上的买卖双方的情绪而已。这也刚好呼应了今天节目里第一部分提到的今年4月份到7月份，全美范围内，不管是新房，还是二手房，房产交易毁约率大幅上升的现象。
今天孙斯陶就简单跟您聊到这里，如果您喜欢我们的节目，请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶，我们下一期再见！
美国房产最前线
2022.08.17
Sources:
CNBC; Redfin; California Association of Realtors;
听说美国又要“印钱”了? 这次是7390亿美元？8月7日（星期天）美国国会参议院以51:50的微弱优势通过了《2022年通货膨胀削减法案》。预计本周美国国会的众议院将进行表决。但是，令人费解的是，通过“印钱”来控制高通货膨胀，越听越让人糊涂。今天，孙斯陶跟您一起探讨一下。
通胀见顶？美国最新公布的7月份CPI数据
大家好，我是孙斯陶。在上个星期的节目里，刚刚跟大家聊了美债收益率倒挂和美国通货膨胀是否到了顶点的话题，今天（8月10日）公布的美国7月份通货膨胀CPI指数同比上涨8.5%的消息。说实在的，8.5%也算是很高了，但是这比之前的预期要稍微低一点。也就是通货膨胀的涨幅小于之前的预期。CPI反应了生活基本物资价格的变化。大家可以看一下美国CPI的构成图。能源、食品、居住成本、交通通勤的占比都很大。而且对我们的生活也很贴近。比如，我们去超市买食品、去餐厅吃饭、去加油站加油，等等。
我看了一下美国劳工部统计局今天发布的具体的数据，基本是这次通货膨胀率增速放缓的主要原因就是油价的下跌，而且这个下跌的幅度，在一定程度上抵消了食品价格和住房费用的增长。大家可以看一下美国CPI的构成图。如果去除掉食物价格和能源价格，也就是所谓的核心CPI，根据今天劳工部出来的报告，核心CPI在7月份里，年度同比上涨了5.9%，月度的环比上涨了0.3%。这比上一次公布的6月份数据都略有下降。除了刚才说的这些，这份报告里也提到了，美国二手车的车价、衣服的价格、交通通勤的成本，在7月份都有所下降。
但是也不是所有类别的价格都在下降。比如说，尽管能源的价格整体在下降，但是电价在7月份环比上涨了1.6%，跟一年前同期相比上涨了15.2%。整个能源类的价格跟去年同期相比上涨了32.9%。举个例子，疫情之前，在2019年原油大概是60多美元/桶，在今年上半年到过120美元/桶。虽然最近回落了不少，但是今年的平均价格还是高于以前。
我们观众最关心的当然是美国的居住成本。而且居住成本在美国CPI指数里的权重很高，大概占比1/3。在本次公布的数据里，居住成本在7月份依然是上涨的，跟去年同期相比，上涨了5.7%。也就是说，不管是买房还是租房，对于美国人来说都是很贵的！
总体来说，这次公布的美国CPI数据虽然比上一次公布的9.1%有所改善，不过说实在的，仍然太高，更是离美联储的目标，也就是2%的通货膨胀率，相差甚远。之前通货膨胀的累积，尤其是之前货币超发，仍然需要时间去慢慢消化。而且高通货膨胀对美国经济还有老百姓日常生活的影响都很大。所以我们6月份的时候做了一期起2023年是否会发生经济衰退的节目，如果您感兴趣的话，可以参考一下。不过不管怎么说，7月份美国通货膨胀的增速降低，总比升高好，至少努力的方向是正确的。
问题在经济！2022年通货膨胀削减法案
聊完今天公布的最新的CPI数据，我想跟大家聊聊上个星期天（8月7日）在参议院通过的《2022年通货膨胀削减法案》。因为还不是最终的法案，所以我简单看了一下。基本是就是以下几点：首先，是要对年度利润超过10亿美元的公司（某些公司除外），征收15%的最低企业税。第二、医疗保险和处方药的定价改革。美国将投资600亿美元在这些方面。第三、在气候和能源领域，政府将投资3690亿美元，用于清洁能源方面的项目。第四、美国国税局IRS将获得更多的预算来招募税务审查员，来增加财政收入。
从这个法案字面上看，从长期来看，或许在一定程度上能够缓解美国的高通货膨胀的压力。不过，我个人的感觉，短期内有效果的可能性并不会太大。我想起1992年克林顿在竞选总统时的口号，叫做“笨蛋，问题是经济！”（It’s the economy, stupid!). 今年年底11月，美国将会举行中期选举，美国人最关心的问题恐怕是民生问题，尤其是在现在这么高的通货膨胀率下，高油价、高粮价、高房价，会不会让钱包缩水的问题。我们普通老百姓不是经济学家，不懂复杂的经济学原理和对未来的深远影响。新增的这7390亿美元，会对美国的高通货膨胀率和我们最关心的美国房价有什么影响，我们还要继续观察。
我们今天就简单跟大家聊到这里，如果您喜欢我们的节目，请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶，我们下一期再见！
美国房产最前线
2022.08.11
孙斯陶聊美国