失去的三十年!安倍经济学对日本房地产的影响和对美国房地产的启示!美国房产最前线 孙斯陶 2022.07.20

失去的三十年!安倍经济学对日本房地产的影响和对美国房地产的启示!美国房产最前线 孙斯陶 2022.07.20

大家好,我是孙斯陶。好久不见,前阵子度假当中,这个世界还真的发生了不少事情。尤其是日本前首相安倍晋三遇刺。作为一个国际知名的政治人物,政治方面的功过是非,自然任人评说。但是今天我想跟大家聊的是,在经济方面以他名字命名的“安倍经济学”(Abenomics)和其对日本房地产的影响,还有对我们美国房地产有什么可以借鉴的历史意义。

广场协议失去的三十年

要聊所谓的“安倍经济学”,就不能不提美国和日本在上个世纪的几次贸易战,以及之后签署的“广场协议”。二战之后,日本经济起飞,从五六十年代开始,与美国产生贸易摩擦。当时贸易战是在劳动密集型商品出口方面,比如日本出口到美国的纺织品,也就是美国对日本用低廉的价格把衣服出口到美国非常不满,举个例子,日本当时出口到美国的衬衫只卖1美元。

不过,在70年代石油危机之后,随着日本的产业逐渐升级,80年代的时候,日本的汽车、半导体产品、家电这些高科技附加值的产品,在美国就非常常见了。在一片荣景之下,很多日本人认为日本的经济规模很快就会超过美国。经济腾飞了,有钱了,就来炒房子。当时的日本人,只要买房地产,然后抵押给银行,然后拿贷到的钱继续买房子,如此循环往复,就能赚到钱。据说当时日本有30%的人直接或者间接从事跟房地产相关的业务。从东京的房地产,到海边的度假屋。当时号称卖掉东京,就能买下整个美国。

不过眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了!随着日本的崛起,来自美国和欧洲的贸易压力大增,之后美、日、英、法、德,5个国家一起签署了著名的“广场协议”。当时的日本外务大臣,是安倍晋太郎,也就是今天要聊的主角,安倍晋三,的父亲。之后的故事我们就都知道了,日元大幅升值,出口型企业无法生存,不得不把生产线外移到其它国家,失业的人越来越多,日本经济一蹶不振。股市崩溃,房价一路下跌。最后,很多人房贷也干脆不还了,因为已经资不抵债了。日本也就进入了长期的通货紧缩,迎来了所谓的“失去的三十年”。

安倍经济学 – “三支箭

说到所谓的“安倍经济学”,简单讲就是在2012年,安倍在他第一个任期刚开始时,为了振兴长期低迷,“通货紧缩”的日本经济而提出的三大经济主张,也就是作为的“三支箭”。第一支箭,是采取激进的货币宽松政策。说到“货币宽松”政策,我们美国的朋友可不陌生,我们也经历多很多轮的QE,货币放水,我们都习以为常了。那我们看一下当时的日本的情况。2013年4月的时候,日本央行宣布采取“量化与质化宽松”计划,也叫做QQE。

这产生了2大直接后果。第一,日本进入负利率时代,这就降低了企业和老百姓的借贷成本。说白了,就是希望企业去贷款做生意,老百姓也贷款用来消费,比如贷款买车、贷款买房;除了负利率,另外一个直接后果就是日元贬值,这样一来,日本企业把他们的产品出口到国外的时候,就有价格的优势。比如卖到美国日本汽车,不光“物美”,更重要的是“价廉”。所以安倍经济学的“第一支箭”提振了日本的出口,通货膨胀也有所提升。

你可能会说通货膨胀提升是好事吗?你要知道,10年前安倍刚上台的时候,日本经历了多年的通货紧缩,也就是“deflation”。通货紧缩,简单说,就是通货膨胀的反义词。当市场上的货币减少的时候,那么货币的购买力就上升了,也就是说钱就更值钱了。那么老百姓就更愿意持有货币,而不是把钱花出去。买东西的人少了,物价就会下跌。企业就不愿意投资和扩大生产。结果也显而易见,长期这种恶性循环,导致了日本失业率上升和经济长期衰退。所以对于当时的日本来说,能否从通货紧缩中走出来,非常重要。

不过因为日本在上世纪经历了美国的6轮贸易战,签署对日本非常不利的广场协议,再加上2008年金融危机,还有日本在2011年发生的大地震,日本经济景气低迷。即使日本央行采取了史上最宽松的货币政策,日本的经济情况在2016年以后才有所小幅改善。

聊完安倍经济学中的“第一支箭“,我们看看“第二支箭”是什么?第二支箭就是采取积极的财政政策,由国家向经济注入大量资金,为企业减税,增加基础建设方面的政府支出。这方面,我想我们的观众就更不陌生了。增加基础建设方面的政府支出,不就是“铁公基”吗?美国去年年底也通过了类似的法案,叫做《基础设施建设和就业法案》,大概有1.2万亿美元,用来改善美国的道路、公共交通、机场、港口、电动车的充电桩等等。并借此希望能产生大量的就业,振兴经济。可见在遭受比较大的经济危机也好,或者是疫情之后,为了振兴经济,增加就业,在国家层面上增加财政投入,是各国政府经常采用的财经政策。

不过为了刺激经济,政府投入增加了。钱从哪里来呢?我们知道日本的个人所得税的税率是很高的。安倍经济学的做法是通过提高消费税的税率来补这个缺口。日本在2014年,把消费税从5%,增加到了8%。在2019年,更是再次把消费税提高到了10%。我看我们在美国的观众应该是越听越熟悉,我们南加州的消费税,尤其是洛杉矶县的消费税,这些年也一直在提高。除了消费税,拜登的税务改革,高收入税的税率会增加到多少?遗产税以后会怎么变化?这些也是我们一直都在关注的话题。

除了刚才聊的货币宽松和财政刺激这两支箭以外,“安倍经济学”的第三支箭,就是所谓的”结构改革“,振兴日本民间的投资。比如,允许更多移民进入劳动力市场,改善日本老龄化社会缺少劳动力的现实。再比如,增加女性就业等等。之后,日本也出台了一系列措施,刺激高科技产业的发展、鼓励生育、改善社会保障体系等等。

对日本房地产的影响和跟美国房地产的对比

整体上看,在安倍执政的几年里,日本的股市和房地产都有显著改善。尤其是2013年传出东京将要举办2020年夏季奥运会之后,房价有所回升。日本实行量化宽松的货币政策,贬值的日元带动了出口,失业率降低,国民收入增加。收入增加,房价也会水涨船高。再加上日元贬值,也吸引了不少海外投资人。尤其是日本的小型公寓,在安倍在任期间,涨幅明显。另外,跟美国这两年的情况类似,在疫情期间,很多日本人觉得居住环境需要改善,需要更大的空间,所以产生了很多房产的需求。

其实这么多年在美国,我们看到的也都是类似的套路,无外乎就是“大灾、大救、大涨、通胀“的轮回。每一个轮回,都是富人的家庭财富增加,普通老百姓被当作”韭菜“收割。其实不管是在日本,还是在美国,或者是世界上其它地方,房价上涨都是“有钱人终成眷属,没钱人亲眼目睹”。

不过,就当下的情况来看,日本和美国,也有很多不同之处。日本现在是日元汇率在低位、利率也很低。再加上日本是个老龄化社会,年轻人比例小,对买房的需求不大。据说在日本的一些地方,因为出生率过低,年轻人过少,造成很多房产空置。而美国这边的情况是,美联储今年以来连续加息,美元汇率也是一路走高,产生所谓的“美元回流”现象。这就会对世界上其它国家的央行造成巨大的压力,日本自然也不例外。另外一方面,美国是个移民国家,新移民很多。不管是本地人,还是外来人口的房产需求一直都很旺盛。在后疫情时代,再加上欧洲的紧张局势,低通货膨胀和低利率的大环境已经不存在,美国和日本的房地产市场将会怎么走,需要我们继续观察。不论什么时候,决策要靠自己,执行要靠专业!

今天就跟大家聊到这里,如果您喜欢我们的内容,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下次再见!

美国房产最前线

2022.07.20

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今年夏天有点“冷”!2023年美国经济或将衰退?密歇根大学消费者信心指数创十年新低!

今年夏天有点“冷”!2023年美国经济或将衰退?密歇根大学消费者信心指数创十年新低!

大家好,我是孙斯陶,时间过得真快,又到周末了。从年初我在节目里反复跟大家讲,美联储的加息和缩表,会对我们房地产市场有冲击。影响又多大?要看美联储的加息力度和时间表。我们现在是夏季,一般来说夏季的房产交易会比较热络。但是今年的夏天可能跟往年不太一样。另外,今天孙斯陶想跟大家一起看一下最新的密歇根大学消费者信心指数(University of Michigan Consumer Sentiment Index)!这是一个跟房地产相关的经济指数,有些人甚至认为它一个“先行指标”,希望能给大家一个参考。

其实今年是一个很不寻常的一年。一方面,美国经济数据不差,失业率非常低,劳动力市场上空缺的职位接近历史最好水平,很多公司都在给员工加薪。另一方面,物价,尤其是油价和粮价飞涨,通货膨胀居高不下。上涨的物价,某种程度上抵消了工资的上涨。当然,南加州的房价最近1-2年“超常规”的上涨,幅度非常惊人。美联储在今年上半年开始的收紧货币政策,特别是连续几次加息来遏制通货膨胀的动作,对股市和房地产造成影响,也不足为怪。

高通货膨胀也会影响大家对经济的预期和对自己的资金的安排。最近有一个不太好的消息。密歇根大学5月消费者信心指数跌到2011年8月以来最低水平。这个指数全名叫做Michigan Consumer Sentiment Index,是美国密歇根大学的调查研究中心为了研究消费需求对经济周期的影响,定期对美国消费者关于个人财务状况和美国经济状况的看法进行调查并评估。所以这个指数的数据能跟踪消费者态度,可以让我们较好地预测美国老百姓的消费行为。

那么不管我们是房地产行业的从业人士,或者是房地产投资人,或者是普通房主,为什么要了解一下这个指数呢?因为这个指数的问卷调查里面,会涉及到美国老百姓对收入、生活质量、宏观经济、消费支出、就业情况、购买耐用消费品等等,当然也包括了对住房买卖、装修、买车、股市方面的看法和预期。简单说就是,这个指数反映的是美国老百姓对美国经济的信心强弱主观感受,算是一个预测经济走势和消费行为的“先行指标”,供我们参考。

我们看一下这个密歇根大学消费者信心指数的走势图:美国5月消费者信心指数为58.4,创2011年8月来最低。其实整个疫情期间,这个指数都不高,说明普通老百姓心里一直都是明白的,没有人是傻子。这个趋势到了今年上半年以来,更是一路走低。根据密歇根大学的消费者信心指数调查项目的专家Joanne Hsu的解读,不论收入、年龄段、受教育程度、地理位置、政治倾向、金融产品持仓情况、是否拥有房产,美国消费者为未来的预期大都是不乐观的。大概79%的消费者对未来一年的预期是悲观的,这是2009年以来的最高。换句话说就是从2008年经济危机以后,从来没有这么悲观过!

我们再看一下密歇根大学的另外一个美国消费者关于通货膨胀的不确定性的预期的数据。根据6月份的数据,刚才提到了消费者信心指数不管是环比还是同比,都是下跌。尤其是与去年同期的同比,同比下降了41.5%。而且大家对未来经济的预期也普遍趋于保守。我们再聚焦一下他们的这个图表,这样看的清楚一点。常听我们节目的朋友可能还记得,我们5月5日的那一期节目里提到过美国上个世纪70年代末到80年代初期的高通货膨胀。这个图表里面也反应了当时的美国消费者对通货膨胀不确定性的预期。还有2008年金融危机时期,他们这个指数的数据。接下来就是我们现在2022年的他们这个指数的数据,我想也不用我多说什么了,大家自己琢磨就好。

根据密歇根大学消费者信心指数调查的专家Joanna Hsu的介绍,这个指数最近的下跌,主要是因为美国消费者对当下的房产和耐用品的购买状况看法比较负面。再加上现在这么高的通货膨胀,所以普遍对未来一年的美国经济不看好。其实也不用专家解读。我们自己想想看,现在美国这么高的通货膨胀,物价这么高,那么普通消费者可支配的收入必然是有影响的。密歇根大学消费者信心指数是一个偏“主观感受”的指标,如果消费者都比较悲观,或者说是比较谨慎的话,那么大家花钱就会很小心,也不要说是要大件商品,甚至买房产了。

聊完经济数据,那么摆在我们面前的就是一个非常现实的问题了。假设美国的通货膨胀率居高不下,那么经历了今年3月,5月和6月的加息之后,仍得不到有效控制的话,美联储要不要继续加息呢?我们知道美联储7月份还会召开FOMC会议。如果继续加息的话,那么房贷利率还是上涨,买房人的借贷成本还是提高。我们知道价格受供需影响。如果南加州市场上面新上市的房子变多了,与此同时买房人的购买能力受房贷利息影响而变差。现在是6月份,也是传统上来说的房产销售“旺季”。刚才也介绍了,最新的密歇根大学消费者信心指数也不乐观。那么7月份房产销售量会怎么呢?

今年上半年的南加州房产数据我们也都看见了,整体上看还是不错的。但是我必须要提醒一下大家,今年的房产数据,很大程度上都是和去年2021年比,也就是所谓的“同比”。因为房价在去年是上涨的,所以所谓的“同比”数据都是很亮眼的,我才今年下半年的数据也不会差,毕竟是跟2021年做对比。但是如果到了明年,也就是2023年,到时候的“同比”数据如果做对比的话,是跟2022年相比。那时候的数据会怎样呢?还是这么好看吗?我的意思是说,不管您是普通房主也好,房地产投资人也好,除了关注所谓的“同比”数据,也要关注“环比”数据,也就是跟前一个月的数据相比,是高还是低?

今天跟大家聊的密歇根大学消费者信心指数不理想,究其原因我看还是美国普通老百姓对未来经济的担忧。物价上涨对有钱人的生活的影响是有限的,有钱人还会继续买!买!买!但是普通老百姓对物价上涨的感知就比较深刻,花钱就会变得越来越谨慎。生活成本提高,员工就会要求老板涨工资,企业经营成本就会提高。企业成本提高,生产出来的产品就会变贵,那么物价就会继续上涨。物价上涨,通货膨胀怎么会下得来呢?这就是所谓的“薪酬-价格螺旋“。通货膨胀的确很高。但是如果美联储采取上个世纪80年代保罗沃尔克式的激进的加息政策,那么对美国经济难免有影响。而且在当今的实际情况下,单纯靠加息来控制通货膨胀是否有效?会不会最终发生“停滞性通货膨胀”?大家也有疑虑。

不管你是觉得美联储加息对控制通货膨胀会不会有显著效果,或者美国经济未来将会是“软着陆”,还是“硬着陆”。这些都是不确定性。但是,现在可以确定的是,美联储试图“挤泡沫”的这个过程,必定是痛苦的!至于所谓的美国“房产泡沫”会不会爆掉,或者什么时候爆掉,这是另外一个话题,我们以后慢慢探讨。今天就跟大家聊到这里,如果您对我们的内容感兴趣,请您关注并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下一期再见!

美国房产最前线

2022.06.26

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美国房市要“崩盘”?27年来美联储最大幅度加息!对洛杉矶房地产有什么影响?对房贷有什么影响?未来关注哪些“风向标”?美国房产最前线 孙斯陶 2022.06.17

美国房市要“崩盘”?27年来美联储最大幅度加息!对洛杉矶房地产有什么影响?对房贷有什么影响?未来关注哪些“风向标”?美国房产最前线 孙斯陶 2022.06.17

美联储周三宣布加息三码,孙斯陶今天跟大家聊聊美联储大幅度加息,对普通老百姓,尤其是对美国房地产,有什么影响?

  美联储加息三码

  我们在最近看到了,美国的通货膨胀居高不下,股市也动荡不安。美联储在6月份例行的FOMC公开市场委员会后的新闻发布会上,宣布将基准利率上调75个基点,也就是俗称的“三码”。美联储表示将会继续关注高通货膨胀的问题,想把通货膨胀率控制到2%以内。另外,美联储主席鲍威尔说,美联储没有观察到薪资-物价的螺旋式上涨。信不信在你,不过值得注意的是,加息“三码”这种事,美联储并不常干,上一次加息三码,是在1994年的11月。离现在已经27年。

  美联储在2020年初,为了应对疫情,把资金利率降得非常低。在今年3月,又开始加息。之后,在5月和6月都加息了。美联储加息,就会造成利差,影响全球的经济,各国央行都会感受到压力。我估计很多国家的央行都面临着要不要跟进的压力。而且,配合美联储的“缩表”计划,整个市场会面临流动性的风险。都需要我们关注。

  加息力度会不会太大?

  这两天,有些朋友私下问我,都觉得一次就加息“三码”会不会太多。我觉得“市场永远是对的”!与其在纠结“会不会加息太多”这个问题,不如想想对策。试想一下这3种情况:1.通货膨胀控制不住,美联储继续加息;2.通货膨胀控制住了,美联储不再加息;3.经济受到影响,美联储降息。平心而论,你觉得哪一种可能性比较大呢?

  我在5月份的节目中聊过美国在70年代由石油危机引起的高通货膨胀时代。在1983年的3月,美国通货膨胀曾经到过14.8%,经济陷入了停滞性通货膨胀。当时的美联储主席保罗·沃尔克,认为要控制住高通货膨胀,首先要控制美元的货币超发!保罗·沃尔克在1979年8月接任美联储主席后,顶住各方压力,在短时间内把利率推高到20%。甚至在1981年的7月,隔夜拆借利率甚至到过创纪录的22.36%!这种极端的利率上调政策,史称“沃尔克时刻”和“沃尔克冲击”。终于在1983年,美国通货膨胀率回到了3%左右,结束了与“大萧条”齐名的“大通货膨胀时代”。

  我跟大家重温这一段经济史的目的,并不是说,美联储面临当下这种情况,一定会采取类似40年前的非常激进的货币紧缩政策。毕竟,“历史总是惊人的相似,但是不会简单重复”。但是对于我们普通老百姓,不管是你房产投资人也好,普通房主也好,你心里要考虑清楚各种可能发生的情况和了解潜在的风险,甚至最坏的可能性是什么?比如说,刚刚提到的3种情况中的第一种情况,美联储继续加息。我们刚刚介绍过的保罗·沃克所主导的高利率政策,持续了好几年时间,给美国经济带来很多副作用。尤其是当时的中小企业、工业,农业,当然还有我们房地产业,都受到了很大的冲击!

  对美国房地产市场的影响

  那说到我们现在的情况,美联储这次加息的幅度,比3月和5月都大。这对我们普通人有什么影响呢?首先,最直接的影响就是老百姓的借贷成本大大提高。你可能会觉得美联储的联邦基金利率主要影响的是银行的隔夜拆款利率,并不是给我们老百姓的利率。其实,你想想看,银行的资金成本提高,最终还是会传导到我们普通消费者的。美联储加息,会影响到各种贷款的利率,比如房贷、车贷、信用卡的卡贷等等。

  说到房贷,很多朋友前几年买房选择的是浮动利率,那么就要小心了,要看一下什么时候开始利率变成浮动的。还有人看到现在房价很高,缺钱但是又不像卖掉自己的房子,就会考虑申请一个房屋净值贷款。这部分人也会受到影响。另外,现在打算申请房贷的朋友,可以看一下最近的房地美的房贷利率走势图,虽然前阵子利率有一点点回调,但是这几天又继续往上走。房贷利率的上涨,会影响房者的贷款额度,大大打击买房人的信心。房贷申请量减少的话,就会预示着房屋销售的放缓。

  美国最近2年,房地产市场很火爆,尤其是去年的所谓的“抢房”大战,令人记忆犹新。在南加州洛杉矶和橙县的热门城市,很多人当时甚至连房子都没有看,就出Offer竞价买房。当时的房贷30年固定利率只有百分之二点多,伴随着高通货膨胀率,很多人觉得还是买房划算,还能抵御通货膨胀。而现在30年固定利率已经是6%左右了。贷款买同样一栋房子,每个月的月供Payment,就多了很多。

  我在年初的节目里提到过,今年夏天要关注一下高端高价房产的销售情况。在利率上涨的情况,看看有钱人还买不买这么贵的房子?另外,刚才提到了浮动利率房贷,有些房主有没有能力承担比较高的浮动利率?随着利率的走高,加上现在是夏季,上市的房源会不会变多?如果变多的话,会不会发生“内卷”?如果跑步上市,发生房源”内卷“,会不会发生降价的情况?这些都要密切关注!

好了,今天就是跟大家聊聊美联储加息力度加大,一次加了”三码“,顺便集中回答一些朋友的问题,分享一下我的个人看法。如果您喜欢我们的内容,请您关注并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下次再见!

美国房产最前线

2022.06.17

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洛杉矶房地产总价值有多高?加州Prop 13法案和通货膨胀对洛杉矶房地产估值有什么样的影响?你知道房地产评估官办公室吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.06.10

洛杉矶房地产总价值有多高?加州Prop 13法案和通货膨胀对洛杉矶房地产估值有什么样的影响?你知道房地产评估官办公室吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.06.10

南加州洛杉矶的房地产涨了不少。但说到洛杉矶县(Los Angeles County)房地产的总价值有多高呢?恐怕大多人都没有一个概念。所以今天,孙斯陶跟您聊聊这个话题。

本期节目:

  • 00:17 什么是摊派税捐清册(Assessment Roll)?
  • 00:35 房地产税(Property Tax);
  • 00:49 洛杉矶县评估官办公室(Los Angeles County Office of Assessor);
  • 01:24 洛杉矶县最新的“Assessment Roll”预估数据;
  • 02:04 2022 vs 2021年,增加了多少?
  • 02:20 2021 vs 2020年,增加了多少?
  • 02:31 洛杉矶县房地产预估总值增加的几个原因;
  • 03:18 洛杉矶县能收到多少房产税?
  • 03:26 加州Prop 13号法案的影响;
  • 04:19 预估数据对洛杉矶县公立学校和基础建设等的影响;

美国房产最前线

2022.06.10

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美国独栋别墅新房销售创二年来最差!鹰派 vs 鸽派:9月份美联储或将暂停加息?南加州大洛杉矶地区房价中位数是多少?美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.29

美国独栋别墅新房销售创二年来最差!鹰派 vs 鸽派:9月份美联储或将暂停加息?南加州大洛杉矶地区房价中位数是多少?美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.29

最近市场上有消息说有人认为通货膨胀快要见顶。我5月5日的那一期节目里面聊了有些人会觉得年底有美国中期选举,美联储可能在数轮加息之后,在下半年或年底的动作会顾虑比较多,毕竟有选举和对经济的冲击的各种考虑。这个话题之前孙斯陶已经跟大家讨论很多次了,实际上有些经济学家也有不同看法。所以今天趁着Memorial Day长周末,跟大家聊一聊。

本期节目内容:

  • 00:38 美联储加息意见分歧:鸽派 vs 鹰派;
  • 00:43 诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨的看法;
  • 01:15 国际货币基金组织IMF高级官员的看法;
  • 01:49 亚特兰大联邦准备银行主席Bostic的看法;
  • 02:20 圣路易斯联邦准备银行的博拉德的看法;
  • 03:00 美联储加息对美国房贷和重新贷款Refinance的影响;
  • 03:47 美国开发商与新楼盘新房市场;
  • 04:09 美国建商协会NAHB关于独栋别墅新房的数据;
  • 04:36 美国住房发展局HUD关于美国新房的数据;
  • 05:00 美国住宅开发商未来可能如何应对?
  • 05:40 加州房地产经纪人协会最新二手房数据;
  • 05:50 4月份全加州房价中位数;
  • 06:00 三个问题要注意;
  • 06:20 南加州洛杉矶、橙县、河滨县、圣伯纳迪诺县、圣地亚哥别墅房价中位数;
  • 06:50 孙斯陶关于最近加州房产数据的看法;

美国房产最前线

2022.05.29

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南加州房价快要撑不住了?木材价格下跌将导致建商新房价格松动?孙斯陶跟您聊聊近期南加州洛杉矶和尔湾房地产市场动态!美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.17

南加州房价快要撑不住了?木材价格下跌将导致建商新房价格松动?孙斯陶跟您聊聊近期南加州洛杉矶和尔湾房地产市场动态!美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.17

大家最近在网上都看到了。网上的各个媒体社区上,想要买房但“还没上车”的朋友,都觉得南加州的房价要跌了,或者已经开始跌了,言之凿凿,认为加息和将要缩表,对股市产生了巨大的影响,那么房地产也不会例外;但是手里有房的房主这边明显不这么认为。基本上觉得现在油价、粮价这么贵,通货膨胀不会这么容易被控制住,再说市场上的在售的房子也不多,洛杉矶和尔湾这边的房价总体上讲应该问题不大!今天就跟大家聊聊我对整个南加州房地产市场的观察。

本期节目话题涵盖:

  • 00:08 南加州买房人的看法;
  • 00:24 南加州房主的看法;
  • 00:45 南加州洛杉矶和尔湾房地产市场动态;
  • 00:50 孙斯陶的观察1:部分卖主的心理;
  • 01:11 举例说明;
  • 01:50 孙斯陶的观察2:刚需类小户型;
  • 02:00 举例说明;
  • 02:20 美国首次购房者比例;
  • 02:45 孙斯陶的观察3: Listing Agent卖方经纪人和卖主心理;
  • 03:05 美国南加州房产开发商动态;
  • 03:15 孙斯陶的观察4: 南加州建商新房价格将会松动?
  • 03:53 美国木材价格近期走低;
  • 04:35 木材价格走势值得注意的两点;
  • 05:17 美国房产可负担性

美国房产最前线

2022.05.17

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交房推迟!偷工减料!在南加州买新房你后悔了吗?如何跟美国建商沟通?要注意哪些事情?

交房推迟!偷工减料!在南加州买新房你后悔了吗?如何跟美国建商沟通?要注意哪些事情?

我们上个月做了一期关于疫情期间,很多新房主买完房子就后悔了的节目,里面介绍了,新房主在买房的时候,比较容易踩到哪些坑。之后有朋友留言,希望我聊聊如果是买新房(New Constructions),就是全新建造的房子,要注意哪些问题。我想这个问题比较大,一期节目也说不完,不如分几期节目慢慢聊。今天,孙斯陶先跟大家简单聊聊最近这1-2年里,在疫情期间在我们南加州大洛杉矶地区和橙县尔湾买新房的这些新房主遇到的各种问题。

本期节目:

  • 00:46 疫情期间购买新房的房主的问卷调查
  • 01:00 疫情期间新产生巨大的房产需求
  • 01:13 美国南加州房地产开发商大兴土木
  • 01:35 当初就应该买个二手房?
  • 02:00 买新房的买主如何明确主要需求和次要需求?
  • 02:51 洗衣房 Laundry Room在哪一层好?
  • 03:08 我是否需要一层有一个卧室?
  • 03:39 建商工期延误怎么办?我的新房什么时候竣工?
  • 04:13 疫情之前,开发商也会竣工延期吗?
  • 04:40 建商或者装修公司偷工减料怎么办?
  • 05:02 交房前如何验房?Home Inspection要注意些什么?
  • 05:40 又涨价了?!超出我的预算啦!
  • 06:00 孙斯陶的建议
  • 06:38 遇到问题,如何与开发商沟通?
  • 06:58 买新房的过程中有一个优秀的买房经纪人的重要性!
  • 07:49 预告:新房 vs 二手房!从哪些方面来比较?

美国房产最前线

2022.05.12

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美联储加息!缩表!美国在1980年代初是如何控制住高通货膨胀的?什么是沃尔克冲击?有可能造成流动性危机吗?

美联储加息!缩表!美国在1980年代初是如何控制住高通货膨胀的?什么是沃尔克冲击?有可能造成流动性危机吗?

为了抑制高通货膨胀,美联储再度加息,并表示将计划分阶段缩表!你知道美国在1980年代初是如何控制住高通货膨胀的吗?保罗·沃尔克是谁?什么是“尼克松冲击”?布雷顿森林体系是如何崩溃的?什么是“沃尔克时刻”?他的“沃尔克冲击”曾产生什么样的影响?2008年经济危机后,他又是如何出手,建立“沃尔克规则”的?以史为鉴,今天,孙斯陶跟您聊聊美国经济史上的这些事儿!

本期节目:

  • 00:20 美联储加息并且计划缩表要注意的三点
  • 00:39 美国联邦资金有效利率
  • 00:58 加息造成跟其它国家的“利差”,造成“美元回流”现象
  • 01:21 关注未来美联储“缩表”的速度
  • 01:33 美联储资产负债表
  • 01:50 流动性危机?
  • 02:03 6月份美联储会议
  • 02:24 布雷顿森林体系 (Bretton Woods System) 的崩溃
  • 02:30 美国通货膨胀率历史走势
  • 02:50 保罗·沃尔克 (Paul Volcker)的看法
  • 03:50 尼克松冲击 (Nixon Shock)
  • 04:15 浮动汇率制
  • 04:25 约翰·康纳利(John Connally)
  • 04:42 沃尔克时刻(The Volcker Moment)和沃尔克冲击 (The Volcker Shock)
  • 05:20 大通货膨胀时代(Great Inflation)
  • 05:46 当年快速大幅加息的副作用
  • 06:10 沃尔克规则 (Volcker Rule)
  • 07:00 市场上对未来的两种看法
  • 08:18 南加州房地产市场行情分析
  • 08:45 洛杉矶房地产市场上的有”硬伤“的房子

美国房产最前线 2022.05.05

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首次购房者悄然离场!南加州房地产近期价涨量跌!美联储再次加息在即!加薪跑赢高通货膨胀了吗?你能负担得起高房价吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.04.30

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今天孙斯陶想跟大家聊聊近期南加州房产销量放缓的问题。还有美国人的薪水现状,能否负担得起现在的高房价。

南加州房价和销售量分析:

我们知道现在的房价是水涨船高。我们每个月都会跟大家更新南加州大洛杉矶地区的房价。根据最新一期加州房地产经纪人协会,也就是CAR,在4月19日公布的最新统计,全加州3月份的独立屋现房的中间价位,已经上涨到了84万9千零80美元,跟2021年3月相比,同比上涨了11.9%。跟2022年2月相比,环比上涨了10.1%,这是最近9年以来,第一次月度的环比,有两位数的上涨。但是,自今年开年以来的房产销售量,3月下降了7%!

刚才是全加州整体的数据。那么接下来我们看一下南加州的独立屋现房的中间价的数据。首先,洛杉矶县的中位数,是78万1千零50,跟去年3月相比,同期上涨13.3%。但是销售量跟去年同期相比,同比下降5.8%;橙县Orange County的独立屋现房中间价位在3月份是130万5千,跟去年同期相比,同比上涨了27.3%。大家看看,橙县的独立屋的涨幅是大幅高于洛杉矶县。但是橙县的销售量,跟去年同期相比,同比下降了19.4%。这也说明房价涨的多了,销售放缓了!

接下来我们看看南加州的Inland Empire,也就是内陆帝国地区的情况。Riverside河滨县3月份的独立屋现房中间价位是62万,跟去年同期相比,上涨了15.9%。但是销售量同比下降了9.5%;内陆帝国的San Bernardino圣伯纳迪诺县,3月份的独立屋现房中间价位是47万5千,同比上涨了15.3%。但是销售同比下降了5.7%。由此可见,整个内陆帝国的房价涨幅也是高于洛杉矶的。

我们再看看San Diego圣地亚哥县,3月份独立屋现房的房价中位数是95万,跟去年3月相比,同比上涨18.8%。3月份销售量同比下跌2.2%。Ventura文图拉县,3月份独立屋现房的房价中位数是91万4千,跟去年3月份相比,同比上涨18.6%。3月份销售量同比上升了6.2%。我们看到这两个县,房价都比洛杉矶贵。文图拉县的房产销量甚至跟去年同期比,还是上升的。

孙斯陶的观点

简单说一下我的看法,根据我在南加州的房地产市场上的实际感受,南加州今年以来,高端房产上市的不少,这些高价的房产成交,推高了整体房价。这跟CAR加州房地产经纪人协会的数据是相符的。根据CAR的数据,3月份,高价房,也就是所谓的million dollar home sales,销量连续2个月上涨。在3月份的销售量里,高价房的比例占到了32.9%。

作为房主,如果今年想卖房子的话,一定会关心现在有多少房子的成交价是高于asking price的。我们看一下CAR的这份图表。根据CAR的数据,3月份,加州有71.2%的房子的售价是高于上市的价钱的。这个也很好理解,毕竟现在市场上在售的房源很少,这个在这份图表也有体现。这里写着,median time on market,也就是在市场上的时间的中位数只有8天。

不过美联储3月中旬开始加息,也的确对销售量多多少少有所冲击。刚才说的那些数据,是4月出来的三月份的数据。我们也知道,美联储在5月和6月大概率还会加息。每一次加息,都意味着很多人失去买房的能力,所以后续的影响,尤其是对今年下半年的影响,我们要密切观察。

美国工资水平:

跟大家聊完南加州的房价,我们接下来聊聊加州房子的可负担性。如果您是房地产的投资人,您一定想买得便宜。不光要买得便宜,还要考虑后续的装修成本和持有成本。总低的话,以后盈利的潜在空间也就大;如果您买房是为了刚需自住的话,你也不想买贵了,毕竟以后花钱的地方很多。所以说到底,不管是你要投资,还是自己住,不管是全款买下,还是需要贷款,我们都要合理运用手里的资金。

最近,威斯康星大学的人口健康研究所发表了一份关于美国人收入的研究报告。根据这份报告,假设是一个大人带2个孩子的三口之家来说,也就是一个人赚钱,每年的年收入要达到7万4千4百,才能满足日常基本生活所需。换算一下,就是每小时要赚35.8块钱。这也是仅仅达到收支平衡。根据他们的统计报告,全美国上班族的平均每小时能赚31.73,也就是年薪大概6万6。换句话说,美国很多人是负债的。

刚才说的这些都是全国的平均数。如果您在美国生活成本比较高的地区,那么工薪家庭的生活压力就更大了。比如根据这份报告,在加州的旧金山,你每小时需要赚65.45美元维生。如果你要贷款买房的话,赚这么多,还是不够的。

那有人说了,疫情以来,劳动力短缺,很多公司为了招人都大幅加薪吸引人才。但是我们要知道现在通货膨胀率这么高,工资的涨幅已经被通货膨胀很大程度上抵消了。而且你可以想想看,通货膨胀到顶了吗?高通货膨胀率是短期的吗?对了,刚才说的那些数据,是去年的,没有考虑进去近期的高通货膨胀率。

为难的买家:

根据美国建筑商协会NAHB前几天公布的一份报告显示,计划在一年内买房的人在所有买房人中的比例连续3个季度下降,现在只有13%。大家可以看一下NAHB这个图表。我们可以很清楚的看到,疫情开始的初期,想在1年内买房的人越来越多,因为那个时候大家在家的时间变多,大人work from home,小孩子在家上网课,人人都觉得自己的居住面积太小。再加上,很多人在疫情期间往郊区搬,所以积极换房的人很多。这个趋势一直到2021年的夏天。之后,我们从这个图上可以看到,1年之内就打算买房的人数,其实是一路下降的。

我们知道现在美国买房的群体中的主力,是首次购房者,首次购房者中的主力,是千禧一代。那根据NAHB的这份研究,首次购房人中一部分人对买房也比较犹豫。首次购房人在买房群体中的比例,也连续2个季度下降,从2021年第三季度的65%,下降到了2022年第一季度的60%。这个60%的占比,跟疫情之前的占比,大致是一样的。

我们上一期节目也提到了,从去年年底以来,房贷利率一路走高,再加上高房价,买房人的购房成本越来越高,能从银行贷款贷到的额度,也会受影响。我们看一下这个星期Freddie Mac的房贷利率走势图。你可以看一下这半年来的房贷利率走势,30年固定贷款利率从去年夏天的低点,也就是百分之二点几,一直到了最近的百分之5点多,这已经是2009年以来的最高。当然这个星期,房贷利率小跌了一点点,因为bond yield收益率跌了一点点。

另外最近房贷的申请量也在大幅下降。根据美国房贷经纪商协会(Mortgage Bankers Association)的统计,跟去年同期相比,房贷的申请减少了17%!申请做房贷的少了,房子的销量也会有影响。在录本期节目之前,美国商务部公布了第一季度GDP的数据,今年第一季度美国GDP环比折合年率下降了1.4%,而去年第四季度GDP是增长6.9%!原因有很多,比如欧洲的地缘政治、供应链问题、贸易赤字等等。5月3号和4号美联储又要开会了,就是下个星期。我看大概率还是要加息的,悬念在于加多少而已。

其实这一切,在资本市场上也都有反应,比如最近的股市就比较动荡。大家感兴趣的话,也可以看一下股市上的这些美国开发商最近公布的财务报表。去年,开发商的利润很好。但是随着建筑材料的上涨,人工费用的上涨,供应链的问题,加上美联储加息的影响。我想对开发商的压力也很大。

所以我们要关注市场上的这些买房人的购房能力的变化!上市的房子还会不会收到很多个offer?Offer的价钱还会不会是高于上市的asking price?Bidding War竞价的现象是否还能持续下去?房价上涨的幅度会不会逐步放缓?这些都需要我们密切关注!

好了,今天就跟大家聊到这里,我是孙斯陶,这里是美国房产最前线节目,我们下期再见!

美国房产最前线

2022.04.30

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报税季刚刚过去,我们南加州洛杉矶(Los Angeles)和橙县尔湾(Irvine)地区的房地产市场也到了往年的旺季!而且距离美联储下个月的FOMC会议越来越近了!今年以来美国房贷利率大幅走高,对美国房地产有什么影响?美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors, a.k.a. N.A.R.)有哪些预测?美国建筑商协会(National Association of Home Builders, a.k.a N.A.H.B.)的指数显示了什么?什么是Single-Family Rental Index?好不容易买到了房子,却又后悔了?今天,孙斯陶跟您聊聊这些话题。

本期节目:

  • 00:12 美国房贷利率走高
  • 01:29 美国房地产经纪人协会NAR的预测
  • 01:55 美国独栋房屋租金指数显示了什么
  • 02:48 NAHB关于美国独栋新房建造数据
  • 04:10 新房主都后悔了?都有哪些遗憾?
  • 06:55 通货膨胀CPI和生产者价格指数PPI数据
  • 07:29 通胀拐点何时到来?未来关注哪些指标?
  • 07:58 专业房地产投资人比例将增加?
  • 08:33 美联储5月会大幅加息吗?

美国房产最前线 2022.04.21

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