Podcasts – 孙斯陶聊美国

加州房主面临的难题！美国新房比重越来越高？美国建商如何看待未来房地产市场？美国房产最前线孙斯陶 2024.03.30

加州房屋保险动态

在前几期文章中，孙斯陶曾经介绍过一些大型保险公司今年将提高加州房屋保险保费的消息。最近，事态又有了新的发展。美国知名保险公司State Farm于上周三（3月20日）宣布，将停止为加州7.2万套房屋和公寓续保。这个决定涉及约3万份住宅房屋和4.2万份商业公寓保单。这家公司是加州最大的财产和汽车保险公司之一，占了加州房产保险市场约五分之一的份额。

根据这份公告，该决定是基于多个因素，包括成本上升、自然灾害风险增加以及过时的法律法规。具体的房屋位置和不续保标准并未在该公告中透露，但受影响的房主将在7月3日至8月20日期间收到通知。

值得注意的是，该决定仅针对加州，而State Farm目前并未宣布在其他州采取类似措施。该公司在9个月前已经宣布停止在加州发行新的房屋保险。此外，不再续保4.2万套商业公寓也标志着State Farm可能全面退出加州商业公寓市场。

目前尚不清楚其他保险公司是否会跟随State Farm的举动。然而，这一决定对于受影响的加州消费者来说可能是一个重大挑战。无论是需要申请房贷的购房者，还是加州房主，尤其是那些位于风险较大地区的房产，他们可能无法再获得标准的房屋保险，而仅有的选择可能是加州的FAIR计划，其费用可能比标准保单高。孙斯陶曾在去年九月份的文章中介绍过加州FAIR计划。感兴趣的朋友可以去了解一下。

HMI美国建商情绪指数

聊完房屋保险，我们再来看看最新的美国房产数据。美国房地产建筑商协会（NAHB）/富国银行（Wells Fargo）房地产市场指数的建筑商信心指数（NAHB/Wells Fargo Housing Market Index，HMI）连续第四个月上涨，并在3月上升了3个百分点，达到了51。

之前的节目中，孙斯陶介绍过HMI信心指数。50分以上算是“正面”，50是积极和消极情绪之间的分界线。50分以下被认为是“负面”。那么三月份的51，算是一个“正面”，或者说是一个“积极”的数值。这是该指数自去年7月以来首次转为积极正面。

这个指数由三大部分组成：1. 现在的独立屋销售；2. 未来6个月的独立屋销售预期；3. 潜在买家的客流量。根据三月份的数据，新房销售状况上升4个百分点，达到56，未来六个月的预期上升2个百分点，达到62，而买家看房客流量增加了2个百分点，达到34。

建商信心指数的持续上升说明美国建商对自己的业务比去年夏天更有信心。根据孙斯陶在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场的实地观察，我认为HMI指数转为“积极”主要有两个原因：

首先是供需关系。尽管美国房贷利率仍然高企，但美国建商看到市场对新房的巨大需求。根据历史数据，在一个“正常”的房地产市场中，新建房产的数量大约占在售房源的10%。而目前，由于市场上房源处于低位，新房的比例已经达到了30%。
其次是美联储降息预期。如果今年晚些时候，美国房贷利率下降的话，建商预期较低的融资成本会吸引之前观望的购房者重新回到市场。

其实，预期是预期，未来美联储的降息路径是否如大家期待的那样，没人知道。但目前而言，美国房贷利率仍然处于高位。因此，孙斯陶在南加州本地房地产市场上观察到，不少房地产开发商正在利用低房屋贷款利率等销售手段吸引潜在购房者。未来市场如何发展，我们还要密切观察。

今天孙斯陶就跟大家简单聊到这里。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期节目再见！

美国房产最前线

2024年3月30日

Sources：

National Association of Home Builders;

Freddie Mac;

State Farm;

California FAIR;

在加州旧金山、圣何塞、洛杉矶、和圣地亚哥这四个城市要赚多少钱才够贷款买房？2024年这个美国房屋贷款策略还划算吗？要比2020年多赚多少钱才能负担得起现在的房价？美国房产最前线孙斯陶 2024.03.16

加州灾害救济申请

上个月，南加州连续遭受了几十年未见的大雨，一些房主遭受了损失。但很多人并不知道，遭受天气相关损失的房主可能有资格获得房产税减免。在正式节目开始之前，孙斯陶想向大家介绍一下加州救灾款申请（Misfortune & Calamity (M&C) Relief）。

如果你的房子遭受了洪水、泥石流、山火等与天气相关的灾害，并且损失在1万美元以上，房主可能有资格获得一部分房产税退款，并在修复或重建房屋之前享受较低的房产税。

除了刚才提到的损失金额超过1万美元外，还有一点非常重要，那就是房主必须在自然灾害发生后的12个月内向当地的房地产评估办公室（Assessor’s Office）提出M&C救灾款申请。

Zillow房地产报告：要比2020年多赚多少钱？

我们言归正传。根据Zillow的数据，在2020年，基于当时的美国房价和房贷利率水平，一个年收入为59,000美元的美国家庭，在放10%的首付款，月供不超过收入的30%的情况下，是可以贷款买一栋具有典型性的房产的。而当时美国的家庭年收入的中位数大约是66,000美元。也就是说，当时超过一半的美国家庭有能力贷款购房。

然而，4年之后的今天，情况发生了巨大改变。2020年1月，美国房贷利率大约是3.5%。而现在是将近7%，翻了一倍。再加上过去4年，美国房价上涨了42.4%。在相同的首付比例和月供/收入比例情况下，购房者的家庭年收入需要超过106,500美元才行，这比2020年的59,000美元高出80%。而现在美国家庭年收入的中位数是81,000美元。这意味着，现在大多数的美国家庭买不起房子。

对于收入处于中位数水平的美国家庭来说，他们需要八年半的时间才能存下足够的钱支付一栋具有典型性房产的10%首付款。根据孙斯陶在南加州洛杉矶（Los Angeles）和尔湾（Irvine）房地产市场上的观察，很多购房者迫于洛杉矶和尔湾高房价的压力，将目光投向房价相对较低橙县（Orange County）南部的一些城市，例如，米申维耶霍 (Mission Viejo)、圣玛格丽塔牧场 (Rancho Santa Margarita)、尼古湖 (Laguna Niguel)、米申维耶霍牧场 (Rancho Mission Viejo)、达纳点 (Dana Point)、圣克莱门特 (San Clemente)，和内陆帝国（Inland Empire），即圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）的库卡蒙加牧场 (Rancho Cucamonga)、丰塔纳 (Fontana)、和安大略牧场（Ontario Ranch），以及河滨县（Riverside County）的东谷 (Eastvale)。也有不少人贷款购房后将房间分租出去，分摊压力。

根据Zillow的数据，在美国主要大城市中，有七个地区的家庭收入必须达到200,000美元或更高才能负担得起贷款购买一栋具有典型性的房产。其中前四个位于加州，他们分别是：硅谷的圣何塞（454,296美元）、湾区的旧金山（339,864美元）、南加州的洛杉矶（279,250美元）和圣地亚哥（273,613美元）。

大家可以参考前一期节目中美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors, N.A.R.）对加州各大城市房价可负担性的报告。基本上与Zillow的数据一致。

2024年这个房屋贷款策略还划算吗？

在去年美联储不断大幅加息之际，孙斯陶曾在本节目中介绍过一些购房者通过购买房屋贷款中的按揭点数（Point）来降低月供的策略。房贷按揭点数指的是贷款金额的百分比。购房者通过支付一笔预付款来购买按揭点数以降低贷款利率。买的房贷折扣点越多，房贷利率就越低。你可以把按揭点数看作贷款银行向你提前收取的一部分利息。

当时也跟大家分析过这种策略的缺点，比如：

 首先，购买按揭点数需要额外支付一笔费用。

 其次，当您有机会进行重新贷款（Refinance）时，这种策略可能会变得不划算。

 第三，您还需要考虑您计划在房屋中居住的时间。如果您计划短期内出售房屋，购买按揭点数可能不划算，因为您的成本还没有足够分摊。

根据房地美（Freddie Mac）的最新数据，到目前为止，美国30年期固定平均房贷利率跌到了7%以下，比去年10月份的高点下降了约1个百分点。根据美国房地产抵押贷款协会（Mortgage Bankers Association，M.B.A.）本周发布的数据，房贷申请量上升了5%，但与一年前相比仍然下降了11%。购房者面临的问题不仅仅是高房贷利率，他们还面临着高房价和待售房源供应紧缺的情况。虽然随着春季的到来，传统上的房产旺季临近，预计更多的房子会上市，但这还不足以满足购房需求，尤其是中低价位的购房需求。

然而，只要美国通货膨胀保持温和，没有经济上的意外事件发生，市场普遍预期美联储将在适当的时候降息。如果真的是这样，大家需要仔细考虑，购买按揭点数是否仍然是一种明智的选择。最简单的方法是咨询银行的贷款专员或贷款经纪人。在签订贷款合同之前，确保仔细阅读房贷合同。

今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期节目再见！

美国房地产最前线

2024年03月16日

Sources：

FED； St Louis Fed； Zillow； Freddie Mac； Mortgage Bankers Association； Los Angeles County Assessor’s Office；

美国豪宅vs中价位房产哪个涨更多？在加州洛杉矶、尔湾、硅谷、旧金山、圣地亚哥收入多少才能买得起当地中价位房产？美国房产最前线孙斯陶 2024.02.10

首先，祝大家龙年快乐, 财源滚滚！在今天正式的节目开始之前，孙斯陶想向大家介绍2个面向加州房主的补助金申请计划。

EBB房屋抗震加固计划和额外补助计划

一年多之前，我在本节目里向大家介绍过加州官方的房屋抗震改造计划（EBB Seismic Retrofit Grant）。如果您的房子符合条件，可以申请最多3,000美元的房屋加固补助金！今年这个计划覆盖的地区增加了，扩大到了全加州815个邮政编码的地区。

除了房屋抗震加固补助计划，EBB（Earthquake Brace + Bolt Team）还向符合收入资格的房主提供额外的补助金（Supplemental Grant）。如果您的家庭年收入为87,360美元或更少，您可能有资格获得额外补助。补助金额的多少取决于您正在进行的房屋改造类型以及您的房子所在地。

申请截止日期是2月21日，距离截止日期不到半个月的时间了。如果您今年想对您的老旧房屋进行改造，不妨了解一下刚才提到的这两个政府补助金计划，看看是不是符合条件。

美国家庭收入与当地中价位房产可负担性

随着这几年美国房价的上涨，加上房贷利率的走高，美国的房价已经超出了普通人的承受能力。根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，N.A.R.）的最新数据，在加州的某些城市，家庭年收入要超过20万美元才能买得起当地中价位的房产。

N.A.R.假设房贷首付是20%，房贷利率是7.12%，月供（Payment）是家庭月收入的25%的情况下，调查了全美国221个城市群的房价可负担情况。根据他们的调查，能负担得起购买当地中价位房产的家庭收入要求前十名中，有八个在加州，它们分别是：

北加州湾区的圣何塞-森尼维尔-圣克拉拉(San Jose-Sunnyvale-Santa Clara)，所需收入：48万2835美元；
南加州橙县的阿纳海姆-圣安娜-尔湾(Anaheim-Santa Ana-Irvine)，所需收入：34万595美元；
北加州湾区的旧金山-奥克兰-海沃德(San Francisco-Oakland-Hayward)，所需收入：33万9290美元；
南加州圣地亚哥-卡尔斯巴德(San Diego-Carlsbad)，所需收入：25万5381美元；
加州萨利纳斯(Salinas)，所需收入：24万6716美元；
南加州奥克斯纳德-千橡-文图拉(Oxnard-Thousand Oaks-Ventura)，所需收入：24万504美元；
南加州洛杉矶-长滩-格伦代尔(Los Angeles-Long Beach-Glendale)，所需收入：23万4266美元；
加州圣路易斯奥比斯波-帕索罗伯斯(San Luis Obispo-Paso Robles)，所需收入：23万2257美元。

美国豪宅为什么卖得好？涨得快？

根据Redfin的一份房产报告，美国具有典型性的豪宅房价在去年第四季度创下了117万美元，比前一年的同期上涨了8.8%。而非豪宅的房价涨幅只有一半，同比上涨4.6%。在这份报告中，它将豪宅定义为当地房价前5%的房屋，而非豪宅则定义为当地房价第35%到第65%之间的房屋。可见去年年底美国豪宅涨幅比普通房产要高很多。

美国普通人买不起房子，但豪宅却仍然卖得很好。这是怎么回事呢？根据这份报告，在去年第四季度的美国豪宅销售中，将近一半（46.5%）以现金全款支付，高于一年前的40%。孙斯陶认为，美国豪宅的房价涨幅之所以高出非豪宅，很大程度上是因为许多富裕购房者能够用全款购买房屋，因此现在的高房贷利率对他们来说影响不大。但是，高房贷利率对购买非豪宅的群体，尤其是首次购房者群体，影响要大得多！

不过目前大家普遍预期美联储将在未来适当的时候降息。这使得一些去年持币观望的潜在购房者，今年仿佛又看到了希望。今天就聊到这里，如果您喜欢我的节目，请订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见。

美国房产最前线

2024年2月10日

Sources：

National Association of Realtors;

Redfin;

加州独立屋和公寓及联排房价中位数是多少？美国房产销售陷入谷底：创下1995年来最低销售记录！美国房产最前线孙斯陶 2024.01.24

在开始今天的节目之前，想和大家分享最近的加州房屋保险动态。去年我们多次提到，在续保房屋保险时，发现保费一直在上涨。对于新房主来说，特别是刚刚购房的新房主，房屋保险的费用是一个不可忽视的持有成本。更令人担忧的是，去年一些大型保险公司退出或者暂停加州房屋保险市场。

最近一年伊始，事态有了新的发展。加州保险局（California Department of Insurance）批准了加州最大的房屋保险公司State Farm的涨价申请。据说今年的平均涨价将达到20%，新的保费将于3月15日开始生效。不仅如此，Allstate的汽车保险的涨价申请也获得批准，将于2月7日生效。我觉得不论是房屋保险还是汽车保险，未来的涨价趋势是不可忽视的。

言归正传，上个月美国房地产数据陆续公布。根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，N.A.R.）发布的最新数据，12月份全美二手房销售相较11月下降了6.2%，达到自2010年8月以来的最低水平。

尽管美国西部的房产销售在上个月上涨了7.8%，但是其他地区的销售表现并不乐观。从年度角度来看，所有地区的销售都呈下降趋势。2023年全年的房屋销售总数为409万套，是自1995年以来的最低水平。

在高房贷利率的大环境下，全现金交易的比例在上个月继续走高，达到了29%。而对贷款依赖性很强的首次购房者这个群体，占到12月房产销售的29%，低于前一年的31%。从历史上看，这个群体平均应该占市场份额的40%。可见高房贷利率对这个群体的影响之大。

这些销售数据其实并不令人惊讶，因为12月成功卖掉的房子，大多是在10月底和11月签约的，当时美国房贷利率正处于历史高点。我们看一下房地美（Freddie Mac）的美国房贷利率走势图，美国30年期固定平均贷款利率在去年10月底是7.79%，之后一路走低，上个月跌到了7%以下。现在（1月底）的房贷利率更是比3个月前（10月份）低了将近1个百分点。

在上期节目（1月11日）里，孙斯陶分享了最近在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，特别是周末房屋开放日（Open House）的参与人数逐渐增多。许多曾因高房贷利率而离开购房市场的人，最近似乎又开始回流。因此，上个月糟糕的房屋销售数据，可能只是“黎明前的黑暗”。

谈完全美房产数据，我们再看看加州上个月（2023年12月）的房地产数据。据加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors，C.A.R.）统计，上个月加州二手独立屋的中位售价为$819,740，环比2022年12月上涨了6.4%。换句话说，尽管美联储连续加息，30年固定房贷利率在去年10月底创下7.79%的高点，但加州房价表现出色。

此外，加州公寓/联排上个月的中位售价为$635,000，环比2022年12月上涨了8.2%。去年公寓/联排的房价涨幅明显高于独立屋。我猜测这是因为随着房价的上涨，再加上高利率的环境，中低价位的房产更受欢迎。

在下一期节目中，我将与大家一起详细了解南加州各地去年房价的表现。今天就聊到这里，如果你喜欢我的节目，请记得订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见。

美国房产最前线

2024.01.24

Sources：

National Association of Realtors;

California Association of Realtors;

Freddie Mac;

2024年美国房地产市场提前预热？洛杉矶和尔湾的周末Open House看房人数大增！美国房贷利率下降吸引购房者回流！美国房产最前线孙斯陶 2024.01.11

最近很忙，就一直没有更新视频节目。我们去年最后一期节目是在11月底的感恩节期间。当时提到了美联储暂停升息和市场上降息的预期和全球央行在2024年适当的时候会降低利率。去年年底美国房贷利率的走势，某种程度上已经反应了这个预期。另外，根据孙斯陶最近在南加州洛杉矶和尔湾的市场观察，今年春季房地产市场似乎提前启动了，这得益于美国房贷利率的显著下降。房贷利率的下降，重新激发了购房者的兴趣和乐观情绪，目前的房贷利率大约比去年10月份低了整整一个百分点。

根据房利美（Fannie Mae）每月的消费者调查，人们的期望出现了明显的变化，更多人预期房贷利率将下降。我们看一下这张美国购房情绪指数走势图（Home Purchase Sentiment Index® (HPSI)）。蓝色的这条线显示的预计未来12个月房贷利率下降的人数比例。可见最近认为房贷利率未来将下降的人数比例在去年年底开始快速增加。

这一变化归因于最近的债券市场走势，之前也跟大家介绍过，美国房贷利率的走势，跟美国国债的走势息息相关。最大的的受益人是房主群体和高收入群体。在COVID-19疫情期间，美国30年期固定房贷利率波动非常大，先是在2020年和2021年创下了历史新低，很多朋友的30年固定贷款利率拿到了百分之二点几。低利率环境和疫情期间对房产需求变化，引发了购房热潮和随后美国房价自然大幅上涨。然而，在到了2022年美联储加息，房贷利率在2023年10月达到20年来的最高纪录之后，美国房贷利率在去年12月（上个月）回落至7%以下。

以孙斯陶最近几周在南加州房地产市场上的观察，购房者逐渐回到了市场上。最近我去了洛杉矶和尔湾的Open House（房产开放日），我看到来看房的人数非常多。这说明之前因为高房贷利率而不得不离开市场的人或者选择观望的人，尤其是首次购房者群体，现在又慢慢回到市场上来看房子了。

孙斯陶觉得只有房贷利率下降还是不够的，我们未来要观察洛杉矶和尔湾房产市场上的在售房源会不会增加。去年我做了好几期节目，讲的是很多房主不愿意卖房子的原因是舍不得他们之前拿到的低息房贷。很多房主也是有“换房”的需求，毕竟大多数人卖了房子之后，还是需要再买房的。放弃手上的低息房贷，再拿一个高利率房贷对他们来说是不划算的买卖。换言之，高房贷利率对买房的人来说是个障碍，对一部分房主来说也是个障碍。

根据Redfin的最新数据来看，随着近期美国房贷利率下降，12月份购房需求开始上升。由于去年市场上在售房源供应短缺，美国房价持续上涨。假设房贷利率今年大幅下降，但是在售房源还是很少的话，美国房价就会继续上涨。毕竟，房贷利率越低，能负担得起的潜在购房者就越多。当然，美国房贷利率能否继续下跌，下跌的话会下跌多少，这取决的美国经济走势和通货膨胀的控制程度。

今天就跟大家简单聊到这里。等去年年底加州房价统计数据出来以后，我会继续在更新一期。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见。

美国房产最前线

2024.01.11

Sources: FED; CNBC; Freddie Mac; Fannie Mae; Redfin; BLS;

2024年美国房地产市场将迎巨变？南加州房价的反常走势！哪里在涨？哪里在跌？明年市场要关注哪些指标？美国房产最前线孙斯陶 2023.11.26

前些天（11月17日）加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors，C.A.R.）发布了上个月（十月份）房屋销售和价格报告。根据最新的数据，十月份加州二手独立屋的销量，较九月份略有增长0.3%，但较2022年十月大幅下降11.9%。加州的房价中位数为840,360美元，较九月份下降0.4%，但较2022年十月上涨5.3%。值得注意的是，截至十月的全加州房屋销售同比大幅下降27.2%。今天，孙斯陶根据在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，跟大家聊聊南加州各地的房价走势情况。

现在，让我们聚焦南加州的房产市场上的二手独栋房产情况。十月份，一些地方的房价上涨，也有一些地方的房价下跌。比如，洛杉矶县（Los Angeles County）、橙县（Orange County）和文图拉县（Ventura County）的房价下跌，其中洛杉矶县下跌了2.3%，橙县下跌了2.7%，文图拉县则下降了6.6%。相反，由河滨县（Riverside County）和圣贝纳迪诺县（San Bernardino County）组成的内陆帝国（Inland Empire）地区房价上涨了2.1%。

为了提供详细的比较，让我们看看南加州各县上个月具体二手独栋房产房价中位价格：

洛杉矶县（Los Angeles County）：893,650美元；
橙县（Orange County）：1,275,000美元；
河滨县（Riverside County）：620,960美元；
圣贝纳迪诺县（San Bernardino County）：481,500美元；
圣地亚哥县（San Diego County）：936,250美元；
文图拉县（Ventura County）：899,000美元；

可见内陆帝国（河滨县和圣贝纳迪诺县）的房价与洛杉矶县和橙县相比，比较经济实惠，但价格上个月在上涨。

聊完南加州，我们看看加州房地产市场整体的表现。这份报告提到加州出售房产所需要的时间的数据。十月份销售房产的天数中位数为20天，低于2022年十月记录的28天。

下面我们谈谈全美国的房地产市场。十月份，现有房屋销售下降到13年来的最低点，较去年同期下降了14.6%。现有房屋的房价中位数上涨了3.4%，达到391,800美元。美国房地产协会（National Association of Realtors，N.A.R.）首席经济学家Lawrence Yun仍然持乐观态度，他提到了最近的美国房屋贷款利率下降和未来几个月房屋库存有望改善的预期。

又到年底了，展望2024年的美国房产市场，不能光看房贷利率的走势，更要关注美国经济的走向。美联储最近暂停升息和市场上更多降息的预期表明全球央行的货币政策明年可能出现改变，更多国家可能在未来适当的时候降低利率。最近美元和债券市场的走势，某种程度上反应了这个预期。总之，我们面对不确定的前景，要多多关注未来利率走势、房屋库存、和全球经济的变化。

今天就跟大家简单聊到这里。祝大家节日快乐。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.11.26

Sources：

California Association of Realtors；

National Association of Realtors；

美国人普通人未来通过房产积累财富将变难！全款买房比例增加！新房占比创纪录！美国房产最前线孙斯陶 2023.11.18

在当今的美国房地产市场中，我们正在目睹一个前所未有的变化：今年第三季度，市场上近三分之一的待售住宅是开发商的一手新房，创下了纪录！这不仅是一个数字，更是一个趋势，反映了一个现状，那就是美国飙升的房贷利率则使得现有房主纷纷选择观望，不愿卖房；但是与此同时，美国开发商/建商则正在通过各种优惠吸引购房者。

全美国范围内，一手新建住宅正在逐步占据更大的市场份额，并且这并非偶然。随着高房贷利率将许多买家推向观望状态的同时，那些敢于入市的人却更青睐建筑商提供的种种优惠。今天，孙斯陶根据在南加州洛杉矶和尔湾地区房地产市场上的观察，跟您一同探讨这一引人注目的趋势，了解新建住宅为何能够在当前市场中异军突起。

几乎三分之一的待售住宅是新房

在全美国范围内，2023年第三季度，30.6%的美国独立住房待售是一手新房——创下有记录以来的任何第三季度最高比例。这较一年前的28.9%和两年前的25%有所增加。

新建住宅在待售房源中所占份额不断增长，部分原因是在住宅建设增加的同时，由于随着房贷利率上个月上升至约8%的23年来的最高水平，愿意出售房屋的现有房主数量减少。

高房贷利率推动了许多买家暂时离场，但在市场上的买家中，许多人选择购买新建住宅，因为建筑商正在通过提供各种促销措施。9月份，新的独立屋的购买量增加了12.3%——自2022年初以来的最快速度。

这就产生了一个问题，孙斯陶发现，在当下，美国房主决定卖房子的时候，会面临来自建筑商的激烈竞争。

三分之一的房屋买家采用全款支付

根据Redfin数据，在2023年9月，超过三分之一（34.1%）的美国房屋购买是全现金支付，比一年前的29.5%增加，并为近十年来的最高比例。

全款支付房产交易的比例之所以增加的原因很简单。首先，高房贷利率让很多贷款买家不得不离场。其次，有能力支付全款的买家发现，之前几年房贷利率低的时候，他们会优先考虑使用贷款买房。但是他们在当下房贷利率这么高的情况下，全款买房更有吸引力。

9月份，平均30年期固定房贷利率达到7.2%，创下20年来的最高水平，且在10月进一步上升至接近8%。月供也自然是水涨船高。虽然最近房贷利率有所下降，但仍然比疫情初期的房贷利率高出几倍。面对高房贷利率，买家为了减少贷款金额，纷纷增加首付比例：购房者付的首付款越多，他们支付的利息就越少。

孙斯陶在之前的节目里也曾多次介绍，整体上看，美国住宅销售要比去年同期下降。对于有能力支付全款买房的人来说，在这么高房贷利率的当下，也不一定会选择买房，毕竟有些人有机会在其它地方获得更好的回报。

普通人通过房产积累财富更加困难

Redfin首席经济学家Sheharyar Bokhari表示：“高房贷利率加剧了拥有房屋和没有房屋的人之间的不平等。美国房价现在大约比疫情前高40%，而不断上涨的房贷利率导致月供要求增加，进一步加大了差距。能够抵御高房贷利率冲击的只有美国的富裕阶层；与此同时，那些被高房价和高房贷利率排斥在外的人不仅负担不起买房，而且在未来也很难通过拥有房产来积累财富。”

孙斯陶记得，最后一次全款买房比例如此之高是在2014年，也就是美国房产市场刚刚从2008年次贷危机中走出来的时候。那时，能够支付全款的富裕个人买家和华尔街机构投资者主导了当时的住房市场，而当时潜在的首次购房者群体仍然受到次贷危机的影响。

今天，孙斯陶就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期节目再见！

美国房产最前线

2023.11.18

Sources：Redfin、Freddie Mac

洛杉矶县独立屋房价创新高！橙县房价今年也大涨！南加州各地二手独立屋房价中位数盘点！美国房产最前线孙斯陶 2023.10.25

美国30年期固定房贷平均利率在8月份超过7%之后，正如预计的那样，一路走高，最近已经达到约7.6%。持续高利率继续考验着加州的住房市场。根据加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors, 简称C.A.R.)于10月18日发布的数据，尽管9月份房屋销售连续第四个月下降，但与去年同期相比，加州房价中位数连续第三个月上升，创下一年多来最大的年度增幅。洛杉矶县独立屋的房价中位数更⾸次超过90万美元，创了纪录。今天，孙斯陶根据在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场的观察，跟大家聊聊这个话题。

加州房屋销售数据

根据C.A.R.从加州90多个地方的房地产经纪协会和全州多个MLS机构收集的信息，9月份的整个加州的房产销售速度较8月份环比下降了5.4%，与一年前相比下降了21.5%。这是加州二手独立屋连续第四个月度环比销售下降，更是连续第27年的年度同比销售下降。

从各个地区来看，加州各地的房地产市场上个月跟去年同期相比，都出现了同比房产销量下降。其中旧金山湾区的年度同比销量下降最多，为-23.7%，南加州则为-21.7%。

C.A.R.总裁Jennifer Branchini表示：“市场变得没有那么竞争，这对于那些要买自住房或者还能够在当今的高利率环境下购房的消费者来说，有更多的机会。” 她还说：“更多的卖家正在做让步。由于房屋销售时间变长，能够以高于要价出售的房子变少，市场上可供选择的房屋也更多。”

加州房价中位数数据

跟去年同期相比，9月份加州房价同比再度上升，房价中位数连续第三个月同比上涨，创下15个月来最大的年度增幅。但是，值得注意的是，9月份加州房价中位数比8月份的859,800美元环比下降了1.9%，降至9月份的843,340美元，与去年同期的817,150美元相比，同比上涨了3.2%。

我们探讨一下加州房价中位数在9月份同比上涨，但是月度环比却下降这种情况。在之前的节目中我介绍过，加州房价在8月份创下了15个月以来的年度同比高点。虽然9月份的房价中位数比8月份的高点低，但月度下降与过去44年中观察到的8月到9月的长期价格调整相符，为-1.8%。

因此，C.A.R.估计未来几个月的房价可能会按传统季节性模式经历月度下降，由于市场上的住房供应预计将保持紧缺，预计年度价格将继续保持正增长。C.A.R.的首席经济学家Jordan Levine表示：“随着美国房贷利率升至20多年来未见的高位，房屋销售受到考验，未来几个月可能仍将表现疲软。” 他还说：“由于美联储计划将利率维持在高位较长时间，借款成本将继续上升，短期内可能不会大幅下降。在今年剩下的这几个月里，加州住房的可负担性将会制约房产销售，尤其是中低端价位的房产。

C.A.R. 2023年9月二手住房销售报告的要点包括：

首先，由于美国房贷利率持续上升，加州的待售住房供应量在9月份继续较去年同期减少。在全州范围内，活跃在售房源继续下降。由于房贷利率继续上升，房产市场转入淡季，活跃房源在年底前不太可能有大幅改善。

其次，在9月份，加州独立屋的平均销售时间为18天，而在2022年9月为27天。

第三，C.A.R.统计的加州的销售价格与挂牌价格比例在2023年9月为100%，而在2022年9月为97.6%。

第四，对于二手独立屋，加州每平方英尺的平均价格为417美元，比去年同期的401美元有所上升。

第五，C.A.R.根据Freddie Mac的每周房贷利率调查数据计算，30年期固定房贷利率在2023年9月份平均为7.20%，而在2022年9月份为6.11%。

南加州房价中位数

接下来孙斯陶带您聚焦南加州各地9月份的二手独立屋的房价中位数：

（1）洛杉矶县（Los Angeles County）：9月份房价中位数为$914,640，比8月份的$882,020上涨了3.7%；比去年9月份的$891,770上涨了2.6%；

（2）橙县（Orange County）：9月份房价中位数为$1,310,000，跟8月份的$1,310,000持平；但比去年9月份的$1,200,000上涨了9.2%；

（3）河滨县（Riverside County）：9月份房价中位数为$600,000，比8月份的$618,000下跌了-2.9%；但跟去年9月份的$600,000持平；

（4）圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）：9月份房价中位数为$475,000，比8月份的$495,000下跌了-4%；比去年9月份的$480,000下跌了-1%；

（5）圣地亚哥县（San Diego County）：9月份房价中位数为$973,100，比8月份的$1,000,000下跌了-2.7%；但仍比去年9月份的$899,000上涨了8.2%；

（6）文图拉县（Ventura County）：9月份房价中位数为$962,500，比8月份的$915,000上涨了5.2%；且比去年9月份的$850,000上涨了13.2%；

很明显，在九月份，洛杉矶县、橙县、文图拉县的二手独立屋房价表现非常好，而圣伯纳迪诺县和河滨县的房价表现相对偏弱。所以不得不说，Location、Location、Location，地段永远都是最重要的考虑因素之一。

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美国房产最前线

2023.10.25

Sources：

California Association of Realtors；

Freddie Mac；

洛杉矶和旧金山等加州六大都会区入围美国前二十最有价值房地产市场！美国房贷利率创2000年以来新高！美国房产最前线孙斯陶 2023.09.30

今年以来美国房产价值和房贷利率都在涨。根据Zillow最近的报告显示，在美国最有价值的房地产市场中，加州的6个大都会区进入了前二十名。其中，大洛杉矶地区的房地产市值最高，全美排名第二，价值3.7万亿美元。根据房地美的数据，上周美国房贷利率创下了自2000年12月中旬的7.42%以来的最高利率。今天，孙斯陶以其在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上的观察，跟您聊聊这个话题。

去年，美国住房总价值增长超过2.6万亿美元，达到近52万亿美元。相较于2022年6月的市值高峰，增长了1.1万亿美元。也就是说随着美联储自去年3月份加息，美国房屋价值仍然在上涨。Zillow表示，美国每套住房的平均价值上涨了0.7%。这与很多人的预测不同。很多人预期，或者说期待房贷成本的上升将导致长期的住房市场低迷。

然而，由于市场上待售房源很少以及房主手上的低利率房贷所产生的“金色手铐效应”，美国的房价已经达到了新高。所谓的“金色手铐效应”，孙斯陶在之前的节目中跟大家介绍过。根据Zillow的数据，美国80%的按揭房主的按揭利率低于5%。当前拥有低廉房贷利率的房主不愿意卖房，因为卖房意味着他们要放弃前些年拿到的低利率房贷。尤其是在最近美国房贷利率创下了自2000年12月以来的新高的当下，这种效应尤为明显。

加州六个大都会入围美国前二十名最有价值的大都会区

在Zillow发布的最新报告中，美国前二十名最有价值的大都会区排名中，纽约排名第一。加州有6个大都会区进入前二十名，分别是大洛杉矶地区（Los Angeles）、旧金山（San Francisco）、圣地牙哥（San Diego）、圣荷西（San Jose）、南加州的河滨县（Riverside）以及加州首府沙加缅度（Sacramento）。

大洛杉矶都会区（Los Angeles）在全美排名第二，房地产市场价值3.7万亿美元，自2022年6月房地产高峰以来增加了0.1%，即30亿美元。这里所指的大洛杉矶都会区包括橙县（Orange County）在内。
旧金山湾区（San Francisco）排名第三，价值1.8万亿美元，自2022年6月以来减少了9%，即1760亿美元。
南加州的圣地亚哥（San Diego）排名第九，价值9940亿美元，自2022年6月以来增加了1%，即100亿美元。
湾区的圣何塞（San Jose）排名第十一，价值9090亿美元，自2022年6月以来下降了5%，即500亿美元。
南加州的河滨县（Riverside）排名第十四，价值7850亿美元，自2022年6月以来下降了3%，即250亿美元。
北加州的沙加缅度（Sacramento）排名第十九，市场价值为4820亿美元，自2022年6月以来下降了5%，即270亿美元。

美国五大最有价值的州

看完最具价值的城市榜单之后，我们看一下Zillow这份报告中美国前十大最有价值的州的排名。在全美境内，最具价值房地产市场排名前五的州分别为加州，佛罗里达州，纽约州，德州和新泽西州。

加州，市场价值10万亿美元，较去年下降3%；
佛罗里达州，市场价值3.8万亿美元，较去年增加4%；
纽约州，市场价值3.7万亿美元，较去年下降0.2%；
德州，市场价值3.4万亿美元，较去年增加1.5%；
新泽西州，市场价值1.8万亿美元，较去年增加13%。

值得注意的是，虽然纽约（New York）在最有价值的大都市中排名第一，但是纽约州在州这个级别的排名中，排在加州和佛罗里达之后，名列第三。佛罗里达州（Florida）的排名也非常高，这是因为迈阿密（Miami）、坦帕（Tampa）、杰克逊维尔（Jacksonville）、奥兰多（Orlando）这些城市房价的大幅上涨。

美国房贷利率创2000年以来的新高

根据房地美（Freddie Mac）的数据，美国30年期固定按揭平均利率上升到7.31%。这是自2000年12月中旬的7.42%以来的最高利率。对于购房者来说，利率的上涨再次削弱了他们的购买力。根据美国房地产抵押贷款协会（Mortgage Bankers Association，MBA）的数据，按揭购房申请量在9/22日结束的这一周里下降了2%。总体而言，购房需求比去年同期低27%。

随着利率的上升，我们要密切观察市场上的变化。孙斯陶在上期节目里介绍过，已经有美国建筑商加大了对潜在买家的吸引力，以刺激销售。根据（National Association of Home Builders，NAHB）的数据，今年9月，32%的建筑商降低了新房的房价，而上个月这一比例为25%。这是自2022年12月以来降价的开发商占比最大的一次（35%）。

自2022年3月以来，美联储已经11次提高利率，这是20世纪80年代保罗·沃尔克（Paula Volcker）以来最激进的加息行动。以孙斯陶在南加州洛杉矶（Los Angeles）和尔湾（Irvine）的房地产市场上的观察，随着美国房贷利率的步步走高，市场上真正在很积极买房的人在减少，因此竞争也在减少，市场上的在售房源库存量在升高。但是因为刚刚提到的“金色手铐效应”，新上市的房子比去年同期要少。也就是说，高利率对房地产的买家和卖家的影响都很大。

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美国房产最前线

2023.09.30

最近有大型房地产商表示美国的住宅开发用地越来越贵，新房供应受到制约。于此同时，美国建商协会（National Association of Home Builders）最新的建商情绪指数（HMI）再次下滑。今天，孙斯陶根据在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，跟大家聊聊这个话题。

美国大型开发商的土地获得成本增高

Lennar首席执行官（CEO）斯图尔特·米勒（Stuart Miller）最近表示，由于开发用地稀缺且越来越昂贵，新房供应将受到限制，造成供需不平衡。尽管美国幅员辽阔，但住房用地却短缺。购买土地并不再便宜。土地购买成本从每英亩几千美元到每个地块数万美元不等，这对开发商的现金流和资产负债表构成了巨大压力。像Lennar这样的大型开发商往往会通过收购拥有土地资源的公司来获得土地供应。

截至今年第三季度末，Lennar拥有10.7万个住宅用地（Homesites），并控制着28.4万个住宅用地，总共有39.1万个住宅用地。与此同时，该公司在第三季度末拥有的住宅存量约为4.36万套。拥有1,253个社区，较去年同期增长了5%，美国的大型房地产公司，一般是通过缩短周转的周期和减少持有的用地，从而提高现金流并改善库存周转率的。这一点在高利率环境的当下，尤为重要。

美国新房市场 vs 二手房市场

今年以来，美国住宅市场上普遍缺乏二手在售房源，二手房市场相对于新房市场来说，显得比较低迷。根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtor，N.A.R.）的数据，七月份二手房销量较上月下降了2.2%，创下自2010年以来七月份的最低销售速度。要知道，一般来说，夏天是房产的销售旺季。

而对于美国新房销售，七月份出现了增长。也就是说，新房的建造，缓解了市场上缺乏二手房在售房源的窘境。孙斯陶认为这也凸显了美国的大型房地产开发商今年普遍过得还不错。

美国建商情绪指数再度下滑

然而，美国大型房地产公司的乐观态度与美国房地产业的整体信心形成对比。由于美国房贷利率持续高企，房地产开发商的情绪指数首次七个月以来表现出悲观情绪。尽管建筑商受益于二手房销售市场供应短缺，但他们还面临诸多问题，比如，建筑工人短缺、可建设地块短缺、建筑材料短缺以及不断上涨的保险成本。跟大型建商相比，中小建商在面对当下这么高的融资成本，应对起来是非常吃力的。

美国房地产建筑商协会（NAHB）/富国银行（Wells Fargo）房地产市场指数的建筑商信心指数（NAHB/Wells Fargo Housing Market Index，HMI)在9月下降了5个百分点，降至45。这是继8月份下降6个百分点之后的再次下降，孙斯陶在8月份那一期节目里曾经介绍过，得分低于50的话，就会被认为是负面的。

该指数的三个组成部分都出现了下降：（1）目前的销售状况下降了6个百分点，降至51；（2）未来六个月的销售预期也下降了6个百分点，降至49；（3）买家客流量下降了5个百分点，降至30。

美国建筑商协会（NAHB）认为，高房贷利率明显影响了建筑商信心和消费者购买能力及需求，越来越多的买家选择推迟购房，等待长期房贷利率的降低。最近，美国30年期固定房贷利率的平均利率已经超过7%。

新房将降价促销？

因此，NAHB调查发现，部分建商最近又开始提供更多的购房激励措施，9月份有32%的建筑商表示降价，较8月份的25%有所增加。这是自2022年12月以来，打算降价的建筑商所占比例最高的。

另一个值得关注的趋势。NAHB在调查中发现，今年以来，42%的新的独栋住宅（Single Family Homes）买家是首次购房者。这远高于历史上约27%的平均水平。最近在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上，孙斯陶也发现类似情况。

首次购房者其实是对房贷利率的变化最敏感的群体。在高房贷利率的当下，首次购房者的比例这么高，孙斯陶觉得，有些人认为未来有机会做重新贷款（Refinance），毕竟买房虽然贵，但是房租也是越来越高。

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美国房产最前线

2023.09.20

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