自去年3月以来的这一年里，大家经常听到美国房价月度环比下跌了多少多少，但是和前一年 同期相比还是上涨的，这样的新闻。但是3月2日，Redfin发布了最新的美国房产数据，截止今年2月19日，美国一栋具有“典型性”的住宅价格，大概35万美元。与去年同期相比，同比下跌了0.3%。跌幅虽然不大，这是意义却不同，因为这是自2012年2月这十年来，美国房价首次同比下跌。今天孙斯陶跟您聊聊一些感想和个人看法。
大家好，我是孙斯陶。在前几期节目里跟大家介绍了最近南加州洛杉矶和尔湾地区房地产市场回暖，很多朋友给我留言，说他们所在的地区也有这种迹象，看好的房子，很快就卖掉了。美联储是自去年3月份开始加息的，到现在刚好一年。刚刚孙斯陶也提到了，截止2月中旬的美国房价跟去年同期相比，仅仅下跌了0.3%。很多想买房子的人最近感慨，美联储加息一年，加了个“寂寞”。
去年美国房价跌幅不大的三大原因
我觉得美国房地产市场，在过去一年美联储大幅加息的背景下，房价的跌幅并不大的原因有这么几点：
首先，房价的涨跌要看供需关系。我在2年前的节目里，跟大家介绍过美国房地产市场上存在着几百万套新房建设的供应缺口。即使建商开足马力盖房子，也是需要几年时间才能补上缺口。下面这张图是过去20年美国新房开工许可证发放数目。在2022年，随着美联储的逐步加息，美国新房开工许可证的发放数量，已经跌到了2015年的水准。
这一点，我们在南加州洛杉矶和尔湾的市场上就能看出来。自疫情期间到现在，房产出售的挂牌量虽有增加，但仍不多。购房者的选择余地不大。供需决定价格。美国房价虽然可负担性不佳，但是房产供给不足，同时需求量很大。
其次，我们要分析一下美国房主的房屋购入成本。在疫情期间（2020年一季度到2022年二季度），除去通货膨胀，美国房价上涨了24.3%。这是自1975年以来，美国房价上涨最快的九个季度。但是大部分美国房主是在疫情之前购入的房产，所以房产入手的成本很低。去年美国房价下跌，但是尚未造成大面积的跌破房屋净值的情况。
第三，我们看一下美国房主的贷款融资成本。根据Black Knight的美国房地产贷款数据，大多数的美国房主身上背的房贷的利率，是在4%以下。孙斯陶觉得，这说明大部分房主的房子是前些年买的，当时房贷利率很低，月供还在可承受的范围之内。还有很多房主，更是趁疫情期间的房贷利率极低的时候，办理了Refinance重新贷款，锁定了长期的低房贷利率。
基于美国通货膨胀依旧很高的现状，低利率环境短时间内很难回来。再说，现在租金也非常高。卖了房子，一来要承受高通货膨胀，到手的钱如果没有稳妥的投资渠道的话，会贬值；二来去租房的话，租金没准儿比月供还高。所以，在美国经济前景不明朗的当下，为了保住现在的低月供，稳住现在的现金流，很多房主舍不得卖房。
美国通货膨胀与房屋贷款
不过，说到美国的通货膨胀。我们常看的指标是CPI，也就是消费者价格指数。美国住房成本在CPI中的占比大概是1/3。过去一年里，美国房价虽然下跌，但跌幅有限。所以，我猜测美国通货膨胀未来即使下降的话，也可能将会是一个缓慢的过程。
在过去一年里，美联储FED已经累计加息4.5%。3月21-22，美联储又要召开FOMC议息会议。大概率还会继续加息。对美联储利率敏感的美国2年期国债的殖利率也居高不下，美国30年房贷固定利率我看最近也有回升的迹象。所以，这将对贷款购房者造成更大的压力。
另外，硅谷银行（Silicon Valley Bank）这几天“暴雷“，也是美联储自去年以来“大步伐”加息的负面影响的显现，也势必对美国金融市场造成影响。美国房价是否将延续去年以来下跌的趋势，我们要密切观察。
不过，回到我们南加州洛杉矶和尔湾的房地产。你看好的房子，别人也会看好。好卖的房子，什么时候都好卖。不好卖的房子，市场好也难卖。说到底，买房要看地段。虽然入手的时候竞争激烈，但当你要卖的时候，也相对好卖。
今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下一期再见！
美国房产最前线
2023.03.10
Sources：
Redfin；
Black Knight；
Freddie Mac；
St. Louis Fed；
Youtube 频道：孙斯陶 家住加州 SoCal Insider
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