加州房价中位数跌了多少？美国房地产泡沫破裂初始阶段？美国房产最前线孙斯陶 2023.02.22

根据加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors, C.A.R.)的数据，今年1月份全加州房价中位数比去年12月份下跌了3%，从774,850跌到了751,330，这是连续第五个月的房价下跌。不光环比下跌，1月份的房价中位数跟去年同期766,250相比，环比也下跌了1.9%。不过, 现在市场上新上市的房源依旧非常少，根据加州房地产经纪协会的数据来看，一月新上市的房源与去年同期相比，下降了16.3%。

最新的研究报告中关于美国房产的主要观点

说到资产泡沫，上个月，曾经预测过三次泡沫的美国知名投资人Jeremy Grantham，发布了他对2023年的展望。当然，这份研报讲的是金融市场，尤其是股市。不过，里面也提到了全球房地产泡沫。所以，今天孙斯陶跟您聊聊这份报告里关于房地产的部分。

首先，Grantham认为全球性房地产泡沫的破裂，现在处于初始阶段。与金融市场的动荡相比，房地产泡沫的破掉可能会对经济造成更大的连锁反应。他举了个例子，2021年，美国房价涨了将近20%，这是有记录已经最大的年度涨幅之一，把美国房价推高到了美国家庭年收入的6倍。这比2006年，也就是上一轮房价高点时的房价/家庭年收入比要更高。而2011年，也就是次贷危机后的低点，美国房价仅是家庭年收入的4.5倍。

其次，Grantham指出，房地产泡沫破裂的时间长度可能是股场泡沫破裂的时间长度的2-3倍。他举了个例子，从2006年，也就是上一轮房价的高点，美国房产足足花了6年时间，才于2012年触底。

第三，他认为，与股市相比，房地产更加深植于实体经济，建筑业的开工和相关支出，对美国经济的影响更直接。下面这张图是我找到的在过去20年里，美国新房开工许可证发放数目的走势图。我们可以很清楚的看到，根据美国住房发展局（HUD）的数据，在2022年，随着美联储的逐步加息，美国新房开工许可证的发放数量，已经跌到了2015年的水准。

第四，他认为，房地产对美国中产阶级更加重要，因为在美国老百姓的财富构成里，房产往往占了大头。而且，得益于过去40年的低利率环境，美国老百姓普遍在房产上加了杠杆。他指出，在过去，房贷利率一下跌，美国人往往会办个房屋净值贷款（HELOC），把房屋净值（Home Equity）拿出来。所以美国房价最好不要出问题。

孙斯陶的个人看法

我在上一期的节目里，给大家介绍了有专家觉得美国房地产已经或者快要触底了。今天介绍的投资大咖觉得全球房地产泡沫的破掉才刚刚开始。我觉得房地产泡沫破裂的时间长度，这是一个难以预测的问题。

而且与股市相比，房地产市场的表现也受到区域和地段的影响，不同的城市和地区的房地产市场走势可能会有所不同。比如说，根据加州房地产经纪人协会(C.A.R.)的经济学家Jordan Levine的说法，科技业最近的裁员，导致加州一些高价位住房市场的销量和房价表现不佳，比如说湾区旧金山的房子。

不过，Jeremy Grantham说的一点非常对，那就是美国房地产市场的波动对于美国中产阶级和普通人的财富构成确实非常重要。所以，我们做投资决定的时候，应该考虑到个人的风险承受能力、投资目标、经济大环境等因素，不能简单依据单一因素作出决策。

不知道您是怎么看这个问题呢？欢迎大家在视频下方给我留言，说说自己的看法。如果您喜欢我的节目，也请订阅并分享我的频道，我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.02.22

Sources：

California Association of Realtors；

GMO；

Federal Reserve Bank of St. Louis；

Freddie Mac；

Youtube 频道：孙斯陶家住加州 SoCal Insider

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