根据美国房地美（Freddie Mac）于8月4日公布的，美国平均30年房贷固定利率跌回了4.99%，这是从四月中旬以来首次跌破5%！您可能有点糊涂了，不是美联储上个星期刚刚再次加息0.75%了吗？怎么美国房贷利率反而跌了呢？今天孙斯陶跟您一起探讨一下其中的门道儿！
大家好，我是孙斯陶。现在是八月初，一年当中天气最热的时候，不过在我们南加州洛杉矶和橙县尔湾的房地产市场上，确是冷风习习！我最近在网上看到大家都在讨论美国的房地产会不会崩盘？会不会再现上一轮2008年史诗级的大跌？还有我们南加州的房地产到底会跌多少？从去年年底以来到今年年初“刚上车”买了房子的朋友，心情自然也好不到哪里去！
喜从何来？房地美美国房贷平均利率
不过我在上一期节目中就提到过，现在市场上也不都是负面的消息。今天孙斯陶再跟您聊聊最近的美国房地美（Freddie Mac）在8月4日公布的美国平均30年、15年、和5年的固定利率的最新数据，并跟大家聊聊为什么一边美联储在大幅加息，另外一边房贷利率近期却一路走低！
首先，我们一起看一下Freddie Mac刚刚发布的走势图，很明显的能看到，从去年12月以来，美国房贷利率，不管是30年FRM、还是15年FRM、还是5年ARM，一路猛涨。其中，大家最熟悉的30年FRM从去年12月23日的平均3.05%，涨到了6月23日的5.81%！在短短的半年里，涨了接近一倍，幅度不可谓不惊人！不过从6月底以来到本周，房贷利率涨涨跌跌，但是整体的趋势是走低。我们也看到了，本周四，还是房地美的数据，美国平均30年房贷固定利率FRM，跌破了5%，到了4.99%。在过去的1个半月里，这个跌幅也不算小！
华尔街的“聪明钱”
我要指出的是，美联储加息，加的是基准利率，并没有硬性规定商业银行发放房贷的利率必须是多少，所以只是间接影响了房贷的利率。房贷的利率大致上是跟踪十年期美国国债的收益率。所以如果我们关注美国房屋贷款的利率，那么我们不光要看美联储加息了多少，更要看美国国债的走势。华尔街上的玩家都是趋吉避凶的，这些Smart Money 聪明的钱，都是根据市场的预期，做出相应的调整。股市是这样，债市也是如此。所以近期美国房贷利率的走势，很有意思。需要我们继续关注。
忧自何处？加息对美国房地产的影响
我们前几期节目里也提到了今年以来美联储加息的原因和目的。不过，这对美国经济的影响，我们也看到了。最近几个月，美国房地产市场上，不管是新房，还是二手房，销售量也不是很理想。原因有很多，但是其中重要的原因之一就是现在在房子的可负担性变差，一方面，房价已经很高；另外一方面，我们刚才也看了房地美的房贷利率走势图，即使最近房贷利率降低，还是跟去年夏天，甚至去年年底比，大幅提高。
一方面美联储再次加息试图控制居高不下的通货膨胀率，另一方面，连续几次加息影响了经济的成长。大家最近想必也看到美国第二季度的GDP还有采购经理人指数PMI都不太理想的新闻。再加上，一些指标性的大公司减少招聘员工的新闻。假如经济成长放缓，普通人能否在现在这种高通货膨胀的情况，承受这么高的房贷利率，就是个问题了。
通货膨胀到顶了吗？要观察哪些信号
现在，市场上有人在讨论，美国通货膨胀是否到顶的问题，潜台词就是在经济已经受影响的情况下，还需不需要继续加息？我觉得我们要观察一些信号，比如欧洲的紧张局势有没有缓解、供应链有没有恢复正常、油价和粮食价格有没有回落、美国经济GDP到底受到多大的影响、失业率有没有大幅上升、等等指标。不过对于我们普通老百姓，我们获得第一手信息的渠道非常有限，与其看到别人说洛杉矶和尔湾的房地产要涨就非常开心，别人说要崩盘就非常焦虑，自己胡思乱想，不如看9月份美联储下次开会时会不会再次宣布加息就好了！
说到底，美国房地产未来的涨跌是没有人知道的，再加上今年以来“黑天鹅”和“灰犀牛”事件这么多！没有人手里有“水晶球”，未来的走势要看政策面和市场情况。不过，我要说的是，当大家手风儿顺的时候，要居安思危，未雨绸缪！当大环境不利的时候，要检讨一下之前的投资决，当初的投资依据是否依旧成立？借着这个机会多多复盘，避免以后再犯同样的错误。毕竟涨跌都是一时的，投资确是长远的。
那今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我们的节目，请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2022.08.06
Youtube 频道：孙斯陶 家住加州 SoCal Insider
Spotify Podcast 播客： 孙斯陶聊美国
00:29 最近南加州房地产市场上大家在讨论的问题；
01:00 房地美8月4日公布的美国房贷利率走势图；
02:22 华尔街上聪明的钱“Smart Money”与美国国债；
03:13 美国经济近期是否受到美联储加息的影响？
04:22 通货膨胀到顶了吗？要观察哪些信号？
还可以在下列平台观看和收听：
免责声明：
非税务建议！非法律建议！非投资建议！非医疗建议！非教育建议！您须咨询您自己的专业人士，获取最适合您自身情况的专业意见！
Disclaimer: This channel does NOT provide tax, investment, medical, education, legal or accounting advice. Materials have been prepared for informational purposes only, and are not intended to provide, and should not be relied on for, tax, investment, medical, education, legal or accounting advice. You should consult your own tax, investment, medical, education, legal and accounting advisors before engaging in any transaction.
更多内容：
孙斯陶聊美国 